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香港迪士尼資料圖片

　　上周五，有媒體報道美國迪士尼總部與上海市政府簽訂關于迪士尼項目的框架協議，隨后，美國華特迪士尼公司打破緘默，發出聲明指出，將把與上海市政府共同擬定的申請報告提交中央政府審批。

　　知情人士透露，上海已經做好建設迪士尼項目的各項準備工作，項目獲批原則上沒有障礙。

　　《洛杉磯時報》引述迪士尼發言人萊斯利·古德曼(Leslie Goodman)的話稱，該公司一直在商討在上海建設主題公園的可行性，近日公司與上海市政府共同擬定了一份申請報告，并將把報告提交中央政府審批。古德曼形容該進展為冗長商討過程的“里程碑”，但拒絕透露其他詳情，包括提呈申請報告的具體日期和中央政府的審批時間要多久。

　　而迪士尼總部與上海市政府簽訂的這份項目建議書主要是為在滬建設主題公園定下法律和財務框架。根據所簽訂的協議，迪士尼將持有上海迪士尼樂園43%的股份，當地政府所有的一家合資控股企業則將持有57%股份。

　　據了解，這一內地首個主題公園項目預計耗資244.8億元，一期占地約1.5平方公里，最早于2014年對游客開放。雖然聲明中未明確介紹主題公園的所在地，但根據此前報道，上海迪士尼項目已經敲定位于上海浦東川沙和南匯交界的黃樓區域。“在中央尚未做出正式批復的情況下，具體位置可能有些許微調，但靠近上海浦東國際機場的大體方位基本明確。”業內人士稱。

　　知情人士介紹，和全球各地的迪士尼項目相比，上海迪士尼將被列入超大規模行列。從迪士尼全球運營模式來看，其四大主要業務領域包括主題樂園和游樂場、影視內容制作、媒體網絡平臺和其他相關消費產品。而迪士尼項目可能為A股資本市場帶來包括房地產、影視娛樂、出版印刷、媒體網絡、玩具生產、特許經營、廣告、商業等一系列領域的龍頭企業。

　　去年以來，隨著房地產和金融業遭遇下行風險，上海經濟的快速穩定增長受到考驗。由此，2010年世博會和迪士尼項目的啟動顯得更加受人矚目。“應該說上海是全國率先嘗試產業升級和轉型的區域，服務業一定是未來拉動上海經濟的重要支點。”

　　延伸閱讀

　　專家潑冷水：滬迪士尼未必盈利

　　川沙地價

　　10年漲了幾百倍

　　李國強的電機修理店，位于川周公路南邊的黃樓村。“網上說的都是騙人的，我們已在這里等了10年，迪士尼還是不來。”他反復用手比畫著“十”字，有點郁悶地告訴記者，1998年開始，黃樓村及附近的區域就陸續動員拆遷，所有的當地人都知道，這里要修建迪士尼樂園。

　　李國強透露，相當一部分村民將平房翻修成了兩層小洋房，以便將來能多拿一點拆遷補償。同時，人均1畝的耕地也轉讓給了村集體，村集體再將土地轉讓經營。黃樓村的土地，許多轉讓給了華麗綠地園林公司，該公司根據當時每畝稻谷產量折合成收入，作為綠化補償給當地居民，當時一畝地的補償是400元/年。

　　也有人士告訴記者，其實土地還沒被正式征用，要等修建迪士尼的批文下來，到時包括宅基地在內的征地補償，還是算在當地村民頭上。

　　黃樓村一位83歲高齡、戴著黑框老花鏡的老太太顯得迫不及待：“迪士尼是不是要來了?趕快來吧，我都80多歲了，不能再等了!”

　　迪士尼要建在川沙鎮的消息傳開后，川沙鎮的土地價格開始上升，地價的算法也從按畝計算，變成了按平方米和按天計算。

　　據當地人士介紹，規劃區的6平方公里區域里，一共有7個村。這7個村的耕地，皆在1998~2003年以預征方式轉讓出去。村集體土地除了租給園林公司，也有作為廠房用地出租的。記者看到，在鄉村公路旁，多處可看到寫著出租廠房的橫幅。

　　“現在出租的價格，每天每平方米從0.8元到1元不等。”當地人士透露。按照每天每平方米0.8元計算，一畝地每年用來出租廠房可收入19萬元左右。這與土地轉讓合同上400元/畝·年的補償價格相比，10年間，當地的土地價格漲了幾百倍。

　　于是，處于迪士尼樂園核心規劃區的上市公司界龍實業，因為有300畝土地毗鄰規劃中的迪士尼樂園，每次有關迪士尼樂園項目進展的傳聞一披露，其股價就飆升。

　　利好兌現

　　小心周圍房價不漲反跌

　　從上海要建迪士尼樂園的消息公布時起，與迪士尼樂園相關的上市公司和周邊的房地產開發項目，就是各家投資機構和投資者炒作的對象。

　　川沙的樓盤由7000元/平方米，上漲至目前的12000元/平方米。靠近迪士尼樂園規劃區的上海藝泰安邦，也從3000元/平方米漲到目前7000~8000元/平方米。在當地擁有土地最多的界龍實業，更是迪士尼題材頻頻熱炒的對象。

　　但中原地產香港公司研究董事提醒說，在迪士尼樂園落戶香港前，周邊房地產價格猛漲。但迪士尼真的來到香港后，樓市的泡沫消失了，周圍的房地產非但沒有漲價，反而價格下跌。

　　衛明不動產智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼對周邊的住宅幾無任何影響，反而會因為游客太多，影響居民出行的便捷，造成當地住宅的成交慘淡。唯一利好的只會是迪士尼周邊的商業地產，但如果商業地產項目離得太遠，也無法獲益。

　　一位房地產評估師計算得出，整個上海迪士尼的土地征用費用將高達175.2億元。

　　截至目前，規劃區大部分用地仍是集體性質的農業用地。據南匯區房地局工作人員介紹，上述土地需要先由土地管理部門征用，而后通過掛牌拍賣，上海迪士尼再將它購入。據了解，政府支付的費用，除了上述土地的動遷補償費外，還包括青苗費、農耕地占用費、搬遷費等其他法律規定的費用。

　　五合國際五合智庫總經理鄒義介紹，一般情況下，土地起拍價比動遷補償費用略高，政府可能獲利。不過，迪士尼項目情況特殊，政府可能做出犧牲，使土地起拍價低于動遷補償費用，以免給項目運營造成巨大的負擔。

　　即使如此，規劃區的土地拍賣價格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基準地價，上海迪士尼規劃區的土地價格也要600~910元/平方米。以600元/平方米計算，僅土地成本一項就需要花費36億元。

　　前車之鑒

　　香港迪士尼一直在虧

　　“假如迪士尼樂園最終能登陸上海，一定不要答應對方過于苛刻的條件，那會大大降低項目的盈利可能性。”一位香港地產商人直言。

　　該人士認為，香港迪士尼樂園之所以一直虧損，主要原因是美國方面向中國香港索取高額的專營費用，特區政府僅能從中獲得很小的收益。根據協議，特區政府以注資、撥地及貸款方式占有項目57%的股份，迪士尼注資24.5億元，擁有43%的股份，投入品牌，并從中收取專營費用和管理費。

　　此前有媒體報道，上海迪士尼不會沿用香港模式，而采用日本迪士尼的合作模式，即由政府提供土地和絕大部分建設資金并控股，日常管理交給美方團隊，同時每年向迪士尼公司支付品牌費和經營收入提成。

　　除了品牌費用和管理費帶來的盈利壓力外，上海迪士尼還有可能遇到內容方面的難題。去過美國迪士尼樂園的上海人DENNY表示，去過一次迪士尼，就不愿意再去了，因為那里的游覽項目更新速度緩慢，毫無新意。他認為，除了14歲以下的兒童，沒有人永遠喜歡“米老鼠”，上海迪士尼怎樣吸引回頭客，會是一個大難題。

　　上述香港地產商人也稱，香港人厭惡了守舊的迪士尼樂園，更喜歡逛常換常新的海洋公園。“美國的文化過了高峰期，開始走向沒落，不能持續吸引游客。反而是海洋公園、野生動物園之類的自然主題樂園，更具吸引力。”

　　衛明不動產智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼在剛開業時，或許會吸引很多游客，但中長期的盈利前景極難預料。“(游客們)去參觀一兩次也就夠了，不會經常去的。”如果回頭客不多，盈利前景就會不妙。

　　對于上述說法，上海社科院商業研究中心主任朱連慶表示反對。朱連慶認為，“如果不好，就不會有那么多的地方爭搶。”與香港迪士尼不同，上海迪士尼在內地將暫時是惟一的，因此它輻射的區域不僅是上海地區，還會影響長三角乃至更大的范圍。