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　　1.　引言

　　大部分都市的中心區(qū)(CBD)在上世紀(jì)之交由零售業(yè)—商業(yè)區(qū)演變而來。上世紀(jì)中期以來，該區(qū)域演變?yōu)檗k公與商業(yè)功能的復(fù)合區(qū)，最近已演化為城市會(huì)議一旅游一娛樂的中心區(qū)，即游憩商務(wù)區(qū)(RBD)。規(guī)模較小城鎮(zhèn)的CBD一般表現(xiàn)為零售業(yè)中心；規(guī)模較大城市的CBD則由于服務(wù)業(yè)發(fā)展和政府職能轉(zhuǎn)變的緣故而發(fā)生變化。西方學(xué)者預(yù)測(cè)，今后CBD的增長(zhǎng)將集中體現(xiàn)在文化一娛樂一會(huì)議設(shè)施的增多以及辦公—商業(yè)功能的增強(qiáng)。屆時(shí)，可稱之為文化游憩商務(wù)區(qū)(CRBD)。這些變化與該城市地帶人們的職業(yè)結(jié)構(gòu)組合、生活方式變化以及城市功能的不斷分散有關(guān)。

　　由于城市CBD發(fā)展的基礎(chǔ)在于其具有的城市(空間)社會(huì)區(qū)位以及城市(空間)組織的“中心性”，近幾十年來，雖然經(jīng)歷了若干“拆遷運(yùn)動(dòng)”，但自80年代以來，新一輪重建CBD運(yùn)動(dòng)正在加劇進(jìn)行。西方國(guó)家城市CBD的演變及與其相適應(yīng)的規(guī)劃已明顯呈現(xiàn)出七方面的趨勢(shì)規(guī)律。

　　2.　CBD區(qū)域變化與類型

　　2.1　CBD功能區(qū)類型與變化

　　一般CBD由若干個(gè)功能亞區(qū)構(gòu)成。建筑密集的核心區(qū)一般有高層建筑辦公區(qū)、金融業(yè)區(qū)、賓館區(qū)和零售業(yè)區(qū)；核心區(qū)周圍(邊緣區(qū))是綜合服務(wù)功能區(qū)、市政、醫(yī)療功能區(qū)、政府辦公設(shè)施區(qū)、貧民窟及舍棄區(qū)、批發(fā)業(yè)和倉儲(chǔ)業(yè)區(qū)。城市規(guī)模越大，這些功能亞區(qū)的空間特征越明顯，其空間分異的專業(yè)化程度越高。

　　隨著城市的發(fā)展，CBD內(nèi)土地利用變化從未停止過。主要表現(xiàn)為各功能亞區(qū)的演替與置換，或者稱為CBD內(nèi)的不同社區(qū)“過濾”，并伴隨著土地?cái)U(kuò)張。主要表現(xiàn)為兩方面：一方面是較高等(的商服旅游)社區(qū)置換古老的破舊、衰敗區(qū)域，這些區(qū)域分布有級(jí)別較低的零售業(yè)和貧民區(qū)，被稱作舍棄區(qū)；另一方面，CBD也會(huì)蠶食其邊緣地帶，尤其傾向于吸收靠近高收入者居住社區(qū)一側(cè)的土地，該區(qū)域被稱作吸收區(qū)。

　　2.2　貧民區(qū)與舍棄區(qū)特征與變化

　　幾乎所有的大城市CBD都存在著貧民區(qū)。貧民區(qū)是舍棄區(qū)的一個(gè)典型區(qū)域，是無家可歸者和社會(huì)失落者的避難所，也是成年人的娛樂場(chǎng)所。有時(shí)呈碎片狀，不一定是一個(gè)完整區(qū)域。但它具備完整的空間結(jié)構(gòu)和獨(dú)特的土地利用類型，如有破敗的閣樓式建筑，廉價(jià)的賓館，農(nóng)業(yè)市場(chǎng)和小規(guī)模零售業(yè)區(qū)，以及當(dāng)鋪、酒吧、低等級(jí)的小餐館、廉價(jià)的電影院、修理店、信用購買珠寶店、槍支店、低檔服裝店和家具店等。該區(qū)域與附近繁華的金融服務(wù)等功能區(qū)形成鮮明的空間形象對(duì)比。

　　貧民區(qū)居民的典型社會(huì)特征呈現(xiàn)為大量“無家可歸者”。他們?cè)诖司奂�的主要目的是想利用其適宜、寬容的環(huán)境。貧民區(qū)為CBD提供勞動(dòng)力。當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力代理機(jī)構(gòu)以臨時(shí)工方式雇傭工人。但大量貧民區(qū)居民更多地被看作勞動(dòng)力短期需求市場(chǎng)的蓄水池。貧民區(qū)的存在對(duì)城市形成大量的社會(huì)空間問題。規(guī)劃者以及商業(yè)團(tuán)體一直要求政府更新這些區(qū)域。而更新的主要手段是拆遷或重建，并未考慮由人口再居住進(jìn)一步引發(fā)的與社會(huì)和社會(huì)空間相關(guān)的人本與人權(quán)意義的問題。在這方面，西方還沒有很成熟的經(jīng)驗(yàn)。

　　2.3　土地利用待更新區(qū)的演化規(guī)律

　　在許多發(fā)展緩慢的城市中，CBD的核心區(qū)及核心區(qū)外圍區(qū)域(邊緣區(qū))的房屋多是一些舊房和破損房屋。這些房屋逐漸被那些居住在外地而從本地收租的人所擁有，以期將來有機(jī)會(huì)獲得振興。該區(qū)域(位于核心區(qū)和低收入者居住區(qū)之間)的土地呈現(xiàn)為多種功能的利用模式，成為一個(gè)緩沖地區(qū)和土地蓄水池，以備將來CBD土地更新和新建住房用地之需。

　　2.4　CBD的界定

　　各城市CBD的形狀因街道規(guī)劃的不同而出現(xiàn)差異。一些城市的CBD呈四方形或長(zhǎng)方形，由若干個(gè)街區(qū)組成，圍繞在以十字路口為中心的地價(jià)最高區(qū)(PLVI)周圍，呈現(xiàn)為網(wǎng)格街道模式。如果某主干街的重要性超過街道十字路口，CBD有時(shí)就沿著該主干街道而延伸。通常情況下，CBD在一兩個(gè)方向會(huì)因自然特征如地形、河流、高速公路等的出現(xiàn)而中斷。

　　對(duì)CBD準(zhǔn)確地進(jìn)行定界并確認(rèn)各功能亞區(qū)決非易事。一般人可能會(huì)找出以十字路口為中心的地價(jià)最高區(qū)(PLVI)作為CBD的核心區(qū)。西方學(xué)者通常采用兩種方法界定變化中的CBD，它涉及建筑指數(shù)這一概念，該指數(shù)表示建筑物的高度以及土地利用強(qiáng)度等：(1)建筑指數(shù)法。雷蒙德默菲(Raymond E.Murphy)和詹姆斯(James Vance)在為CBD定界方面作了大量的研究工作。他們引用了兩個(gè)指數(shù)，一為中心商務(wù)區(qū)高度指數(shù)，它是按照街區(qū)到街區(qū)的方式，求出CBD所占面積與整個(gè)區(qū)域面積的比率；第二個(gè)指數(shù)是中心商務(wù)區(qū)的利用強(qiáng)度或密度，它是用中心商務(wù)區(qū)的面積除以其所座落的社區(qū)的總地表面積。這兩種指數(shù)值高的社區(qū)構(gòu)成了CBD的空間范圍。(2)核心—邊緣區(qū)法。CBD的核心區(qū)是土地利用密度最大的區(qū)域，邊緣區(qū)是周圍的支持區(qū)域。核心區(qū)表現(xiàn)為高層建筑、緊密的內(nèi)部商業(yè)聯(lián)系、步行式交通、有限的停車空間和幾乎全部利用了的各種場(chǎng)所；邊緣區(qū)由倉儲(chǔ)區(qū)、停車場(chǎng)、醫(yī)療服務(wù)設(shè)施、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)構(gòu)成，工具式交通在此區(qū)域占主導(dǎo)地位。該區(qū)域的主體功能是服務(wù)于核心區(qū)和邊緣區(qū)，它同時(shí)也服務(wù)于城市的其他地區(qū)。核心區(qū)相對(duì)面積較小(一般為幾個(gè)街區(qū))；邊緣區(qū)通常占CBD空間區(qū)域的四分之三左右。

　　3.　CBD人口居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)與中心區(qū)就業(yè)趨勢(shì)規(guī)律

　　3.1　人口與居住演化特征

　　西方國(guó)家現(xiàn)代城市商務(wù)中心區(qū)主要是一個(gè)工作中心地，除無家可歸者構(gòu)成的人口數(shù)量在不斷增長(zhǎng)外，只有少量長(zhǎng)期居民在此居住。盡管有供老年人和富裕階層居住的高層建筑物，大部分居民是房屋出租者和處于住房過渡階段的人。現(xiàn)在賓館給處于住房過渡階段的人提供了住宿條件，并給租房者提供了長(zhǎng)期的選擇。尤其在較小城市，住房位于商業(yè)性樓層的上部，以及被改修成公寓和住宅的舊式樓宇中。而大城市年輕的專業(yè)人員的返城運(yùn)動(dòng)也使CBD邊緣區(qū)的住房市場(chǎng)與較高等社區(qū)興旺。

　　3.2　居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)的分離與就業(yè)特征

　　二戰(zhàn)以來，由于居住分離，它引起為居民服務(wù)的低等級(jí)商業(yè)服務(wù)功能的分離。這些商業(yè)功能包括鄰里區(qū)服務(wù)設(shè)施、雜貨店、小酒店、教堂以及學(xué)校。60年代以來，零售業(yè)和文化活動(dòng)的分離隨著郊區(qū)發(fā)展程度的增加而加劇，并引發(fā)購物中心、服裝店、汽車銷售及服務(wù)中心、銀行業(yè)、酒店及電影院等也從中心區(qū)分離出去。

　　面對(duì)中心區(qū)功能的分化與空間分離，80年代以來引發(fā)了城市CBD的更新運(yùn)動(dòng)，進(jìn)行大量的規(guī)劃與建設(shè)，主要表現(xiàn)為樓層面積的凈增加。現(xiàn)在，一些城市中心區(qū)仍能維持其就業(yè)水平，個(gè)別城市的就業(yè)水平甚至出現(xiàn)增長(zhǎng)。就業(yè)趨勢(shì)總體呈現(xiàn)出兩方面特征，一是公司內(nèi)部的就業(yè)規(guī)律；二是賓館等服務(wù)行業(yè)內(nèi)部的就業(yè)規(guī)律。由于辦公設(shè)備的增加和公司每位職員所需要的空間同時(shí)增加，而賓館在單位空間內(nèi)所需員工數(shù)量減少。因此，CBD就業(yè)水平今后也很難提高。隨著RBD的功能發(fā)展造成賓館代替辦公樓的趨勢(shì)，造成CBD的就業(yè)機(jī)會(huì)還會(huì)進(jìn)一步減少。另外城市的更新重振運(yùn)動(dòng)也產(chǎn)生了更多的地表公共空間、停車場(chǎng)及閑置地。盡管這些投資增加了中心區(qū)的吸引力，但新增的設(shè)施卻降低了就業(yè)機(jī)會(huì)。同時(shí)，郊區(qū)也致力與中心區(qū)的活動(dòng)類型展開競(jìng)爭(zhēng)。如今許多新型的、規(guī)模擴(kuò)大的及重新選擇區(qū)位的商業(yè)傾向于在郊區(qū)選址。

　　3.3　抽象(隱形)交易的聚集

　　CBD的高度中心性除了可以實(shí)現(xiàn)商家和消費(fèi)者的面對(duì)面溝通以外，還產(chǎn)生另外一些利益，吸引各項(xiàng)活動(dòng)在中心商務(wù)區(qū)聚集，從而可對(duì)各種信息進(jìn)行方便地加工和處理，并迅速傳播出去，這稱為抽象交易(abstract transactions)。吸引并促使抽象交易產(chǎn)生的中心區(qū)利益都與CBD的中心性有關(guān)，這些抽象(隱型)交易利益可分為9個(gè)類別：①可進(jìn)入性；②信息流中心；③工作環(huán)境；④人才市場(chǎng)；⑤休閑、體育運(yùn)動(dòng)；⑥專家咨詢；⑦貨幣與信用市場(chǎng)；⑧高等級(jí)的購物中心；⑨受教育機(jī)會(huì)。

　　4.　零售業(yè)空間變化規(guī)律

　　50年代以來，CBD功能的分散趨勢(shì)進(jìn)—步導(dǎo)致零售業(yè)的空間變化。通常用三階段模型表示這種變化：CBD占主導(dǎo)地位階段(1850s—1950s)；CBD衰減階段(1950s—1970s)；CBD被替代階段(1970s—現(xiàn)在)。

　　4.1　CBD占主導(dǎo)地位階段(1850s—1950s)

　　50年代隨著交通方式的改善和大型零售—購物中心的出現(xiàn)，開創(chuàng)了現(xiàn)代CBD的零售業(yè)時(shí)代。即大型零售業(yè)第一次有可能在同一場(chǎng)所進(jìn)行，并造成其他商店也開始聚集于購物中心附近，以便利用密集的行人與交通，產(chǎn)生了比較購物(comparative shopping)方式。這種同類型商店間的相互吸引被稱作競(jìng)爭(zhēng)性聯(lián)系(competitive linkage)。此時(shí)，零售業(yè)的水平可用GAFE指數(shù)表示，CBD在此銷售額中占絕大部分。GAFE中的G指日用商品(general merchandise)，A指服裝和裝飾品(apparel and accessories)，F(xiàn)指家具和器具(furniture and appliance)，E指食品和飲料(eating and drinking)。城市規(guī)模越大，其中心區(qū)專業(yè)化零售業(yè)的聚集程度越高，大型購物中心約占總營(yíng)業(yè)額的二分之一，服裝銷售約占營(yíng)業(yè)額的四分之一，家具和食品與飲料銷售占了余下的其它部分。

　　4.2　CBD衰退期(1950s—1970s)

　　20世紀(jì)50年代早期，隨著CBD零售業(yè)主導(dǎo)地位的迅速弱化，中心區(qū)僅有三分之一的商業(yè)用地用于零售業(yè)，從事于零售業(yè)的勞動(dòng)力比例也降至20％，銷售額一般占城市總銷售額的25％，到60年代早期降至10—20％。更大的滑坡出現(xiàn)于1963—1972年間，平均下降至7％，到70、80年代時(shí)，中心區(qū)的零售業(yè)銷售額很少超過城市總銷售額的2—3％。

　　4.3　CBD被替代期(1970s—90年代中期)

　　70年代以來，面對(duì)零售業(yè)銷售的持續(xù)下跌，城市政府試圖設(shè)法阻止這種趨勢(shì)，采取了大量措施，如專門的零售業(yè)搬進(jìn)拱廊市場(chǎng)、展覽館以及小型市場(chǎng)等具有多種文化活動(dòng)的公共建筑內(nèi)；開發(fā)商們開發(fā)出多功能中心，提供只有在郊區(qū)購物才具備的設(shè)施和安全條件；步行區(qū)快餐連鎖店的數(shù)量也在增多，提供迅捷服務(wù)，食品外賣和誘人的食譜；賓館和綜合辦公樓內(nèi)餐館為不斷擴(kuò)大的會(huì)議和旅游團(tuán)體提供食宿；許多城市還增設(shè)了節(jié)日市場(chǎng)。這樣，中心區(qū)的零售業(yè)有所回升，大體保持在10％以下的水平。

　　4.4　中心區(qū)購物大廈時(shí)代(90年代中期以來)

　　中心區(qū)需要更具競(jìng)爭(zhēng)性的零售業(yè)空間氛圍，為此出現(xiàn)了中心區(qū)購物大廈。它包含了多種類型設(shè)施的復(fù)合：①有的類似于傳統(tǒng)郊區(qū)購物中心，并附帶有端位商店和小型專賣店。該類中心通常是新建筑和一些舊建筑刷新以后的復(fù)合體，用拱廊等通道連為一體，形成購物城；②進(jìn)行街道和基礎(chǔ)設(shè)施改造，以服務(wù)現(xiàn)有零售商。拓寬步行道，壓縮街道，限制汽車數(shù)量，鼓勵(lì)公共運(yùn)輸和應(yīng)急運(yùn)輸工具；③在中心區(qū)劃定步行區(qū)，里面配置池塘、噴泉、廣場(chǎng)等街道景觀。以上理念主張利用現(xiàn)有建筑物而不是進(jìn)行大規(guī)模重建，其核心在于強(qiáng)調(diào)外部環(huán)境。步行區(qū)與購物大廈并非可以完全解決中心區(qū)零售業(yè)的所有問題。零售額并不總是隨項(xiàng)目建設(shè)的完成而增長(zhǎng)。設(shè)計(jì)不合理造成許多中心區(qū)購物大廈生命周期不長(zhǎng)。其原因在于購物大廈除要有合理的設(shè)計(jì)外，還需要優(yōu)越的區(qū)位，以方便顧客采購和停車。有位學(xué)者提出當(dāng)時(shí)流行的四種設(shè)計(jì)方案，各有其設(shè)計(jì)缺陷：①超前設(shè)計(jì)，用料考究，空曠與陰冷的人為環(huán)境。②過多的繪畫、噴泉、灌叢，營(yíng)造出叢林氣氛，不利于空間的相互聯(lián)系。③大量的雕刻和紀(jì)念碑，產(chǎn)生恐怖外觀。④膚淺、含糊及裝飾性過多，缺乏統(tǒng)一主題和完整性。

　　學(xué)者認(rèn)為，在將來，中心區(qū)的零售業(yè)行業(yè)要保持競(jìng)爭(zhēng)力，必須進(jìn)行空間重組，大型商店不應(yīng)沿傳統(tǒng)的購物街零散分布，而應(yīng)靠近主要的辦公和賓館設(shè)施。

　　5.　辦公功能與空間的演化

　　CBD辦公功能的演化在空間上主要表現(xiàn)為城市管理中心的演變。辦公功能傳統(tǒng)上聚集在大都市區(qū)的中心區(qū)，該地區(qū)的公司總部數(shù)量最多。近年來，辦公功能在國(guó)家城市等級(jí)體系中已出現(xiàn)分散趨勢(shì)，在地理空間上逐漸擴(kuò)散至各區(qū)域中心。

　　森樸爾(Semple)和菲普斯(Phipps)研究出一個(gè)關(guān)于公司辦公總部和管理中心空間演變的四階段模型。

　　6.　賓館市場(chǎng)的演化

　　70年代以來，賓館業(yè)逐漸成為CBD中心區(qū)的增長(zhǎng)型產(chǎn)業(yè)。主要有以下類型。

　　6.1　舊賓館

　　中心區(qū)舊賓館的經(jīng)營(yíng)狀況一度舉步維艱，后來由于大城市的會(huì)議功能的增強(qiáng)而出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。大量舊賓館在50年代和60年代被拆除，有的經(jīng)歷了各種挑戰(zhàn)而得以留存。最近的數(shù)據(jù)表明，恢復(fù)許多保留下來的舊的“豪華”設(shè)施要比重建新的項(xiàng)目效益要好。

　　6.2　會(huì)議賓館

　　會(huì)議賓館通常是一個(gè)規(guī)模更大的多功能設(shè)施的一部分，往往聚集于主要的會(huì)議中心附近。其頂部的若干樓層為經(jīng)常光顧此地的商業(yè)人士和行政界人員提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，如快速簡(jiǎn)潔的人住和離店手續(xù)、免費(fèi)早餐、高級(jí)的酒吧服務(wù)、提供日?qǐng)?bào)、單獨(dú)的休閑、休息室、樓層入口的監(jiān)控系統(tǒng)以及其他設(shè)施。

　　6.3　商業(yè)賓館

　　與會(huì)議賓館相比較，提供全方位服務(wù)的商業(yè)功能賓館客房數(shù)量較少、設(shè)施較簡(jiǎn)單。

　　6.4　豪華賓館

　　大都市區(qū)內(nèi)的豪華賓館也占據(jù)一定的市場(chǎng)份額，這類賓館通常有500個(gè)以下房間和數(shù)量不多的供小團(tuán)體聚會(huì)的場(chǎng)所。

　　6.5　賓館業(yè)客源市場(chǎng)

　　賓館業(yè)的主要客源市場(chǎng)有三方面：①商業(yè)和貿(mào)易市場(chǎng)，約占客房需求總量的60％。流動(dòng)的營(yíng)銷和管理人員是商業(yè)貿(mào)易市場(chǎng)的主流，其參加的大量會(huì)議和談判都在賓館舉行。②會(huì)議與貿(mào)易展覽市場(chǎng)，約占總需求量的25％。③旅游者和非商業(yè)性目的的來訪者。約占總需求量的15％。該市場(chǎng)所占份額最小，季節(jié)性差異最大，取決于城市本身特征及其地理位置。旅游點(diǎn)和大城市是該市場(chǎng)的最大獲益者。

　　7.　CBD分區(qū)制(管制)規(guī)劃原則的深化

　　CBD對(duì)其內(nèi)部的土地利用變化有很強(qiáng)的適應(yīng)、協(xié)調(diào)與恢復(fù)力。但是在CBD土地利用變化過程中，避免來自于相鄰建筑物和設(shè)施形成的各種空間與社會(huì)負(fù)面影響，從而使CBD獲得安全感，是CBD面臨的一個(gè)棘手的規(guī)劃問題。為此，西方城市采取了兩種方法，即行為限制法和保護(hù)性的分區(qū)制(管制)法，其中分區(qū)制(管制)原則是政府對(duì)CBD進(jìn)行保護(hù)和指導(dǎo)發(fā)展的主要工具。

　　分區(qū)制(管制)原則來自于早期的分區(qū)法，最早應(yīng)用于20世紀(jì)初期的紐約城中心區(qū)。它為建筑設(shè)計(jì)規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)。其目的在于，在臨近的地域內(nèi)，只批準(zhǔn)可以共存與互惠的上地利用項(xiàng)目，以免一種土地利用用途對(duì)其他土地利用用途產(chǎn)生負(fù)面影響。該原則有助于保持或增加地產(chǎn)價(jià)值�，F(xiàn)在，分區(qū)制原則的應(yīng)用范圍在逐漸擴(kuò)大。避免負(fù)面影響的內(nèi)容已擴(kuò)大到確保社區(qū)健康、安全和福利等方面。分區(qū)制原則幾乎對(duì)所有類型土地的合理利用和土地利用密度的制約性都在逐步增強(qiáng)。

　　8.　重建CBD核心區(qū)的空間手段

　　重振核心區(qū)的典型戰(zhàn)略是公私聯(lián)手。國(guó)家為項(xiàng)目的金融和土地成本提供減免等優(yōu)惠政策，從而使私營(yíng)發(fā)展商投資于原本無利可圖的一些建設(shè)項(xiàng)目。西方國(guó)家在中心區(qū)的重建與保護(hù)方面主要采取了以下措施。

　　8.1　設(shè)計(jì)革新(后現(xiàn)代主義建筑)

　　建筑物的設(shè)計(jì)革新始終伴隨著CBD的重振過程。其特點(diǎn)有三方面：一是以建筑形象營(yíng)造市場(chǎng)氛圍。第一批后現(xiàn)代主義建筑物出現(xiàn)于70年代的休斯頓，隨后建筑領(lǐng)域發(fā)生了巨大變化。它的魅力在于其反傳統(tǒng)的幾何外觀，這類設(shè)計(jì)形象思想賦予其諸多經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，使建筑物在社區(qū)內(nèi)形象突出，營(yíng)造別樣的商業(yè)氛圍，衍生出市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。二是多種功能空間整體融合，形成舒適的人本化空間。如巨型建筑物把零售業(yè)、商業(yè)、居住、辦公和娛樂功能納進(jìn)一個(gè)框架里，或者使這些活動(dòng)在一系列內(nèi)部相通的建筑物里面進(jìn)行。它強(qiáng)調(diào)全天候的利用，按用戶需要設(shè)計(jì)各種設(shè)施。它改變了早期人們改善核心區(qū)住房和停車場(chǎng)的做法，而考慮得更全面，以期形成完全城市化的環(huán)境(工作環(huán)境、購物環(huán)境、娛樂環(huán)境和家居環(huán)境)。三是立體式連體交通，提高商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所等微區(qū)位的可進(jìn)入性。核心區(qū)建筑物的設(shè)計(jì)革新還包括地下購物商城和樓宇間通道及運(yùn)輸線等。高于街面的空中橋梁不受氣候影響，多為零售業(yè)服務(wù)，它提高了核心區(qū)的行人交通量。但一些城市的這些走廊在街道層面上沒有入口，造成街道上的行人交通量下降從而引起該街道零售業(yè)下降。

　　8.2　歷史性保護(hù)

　　對(duì)歷史性的舊建筑物進(jìn)行整修，改造為高檔的辦公和零售業(yè)空間，這種方法同樣可以使核心區(qū)具有競(jìng)爭(zhēng)力�，F(xiàn)在，許多城市制定歷史性建筑保護(hù)條例的目的在于鼓勵(lì)劃分出歷史性區(qū)域，而不僅僅是保護(hù)個(gè)別的歷史性建筑物，還要便于發(fā)展城市旅游業(yè)。

　　8.3　生氣活躍的街道

　　最近幾年，專業(yè)研究人員指出，規(guī)劃人員和開發(fā)商在設(shè)計(jì)核心區(qū)設(shè)施時(shí)，應(yīng)更加注意街道上的行人需要，而不能一味地強(qiáng)調(diào)建筑單體誘人的外表設(shè)計(jì)。威廉懷特(William Whyte)所稱的“野蠻地拋棄街道”，是指許多巨型建筑物把行人都吸引到堡壘式的建筑物中，使街道因行人稀少而失去其應(yīng)有的生機(jī)。事實(shí)上，街道也是城市組織的一個(gè)組成部分，人們也需要多彩的街道景觀�，F(xiàn)在，城市規(guī)劃已重視設(shè)計(jì)生氣活躍的街道。

　　9.　結(jié)論

　　總之，城市CBD經(jīng)歷了幾十年的分離、集聚過程和高強(qiáng)度的利用，如今仍然在城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和心理方面扮演著重要角色。它適應(yīng)了各種變化，但至今仍存在大量問題。如停車、犯罪、種族極化和中等收人者住房是有關(guān)CBD未來發(fā)展?fàn)幷摰乃膫�(gè)社會(huì)空間關(guān)鍵問題。需要規(guī)劃人員的關(guān)注并加以解決，解決的途徑是需要大量的資金投入以確保其在未來的生存與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　作者簡(jiǎn)介

　　原歡祥 西安外國(guó)語學(xué)院人文地理研究所

　　王興中 西安外國(guó)語學(xué)院人文地理研究所