20世紀(jì)90年代初，國王十字區(qū)是英國倫敦的十大貧民窟之一，但今天已成了城市更新領(lǐng)域的世界級(jí)“網(wǎng)紅”，其中的經(jīng)驗(yàn)做法對我國的城市更新很有借鑒意義。

　　國王十字區(qū)位于倫敦西北部，面積約27公頃，離白金漢宮約4.8公里，是倫敦最重要的交通樞紐之一。上個(gè)世紀(jì)末，隨著社會(huì)的發(fā)展，國王十字區(qū)逐漸衰敗。一個(gè)重要的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在1996年，跨越英吉利海峽的歐洲之星將國王十字區(qū)圣潘可拉斯車站選為終點(diǎn)站，因此當(dāng)?shù)卣疀Q定對這里進(jìn)行改造。此外，該區(qū)域還存在著大量維多利亞時(shí)期的歷史建筑，也亟須進(jìn)行更新改造。在這樣的背景下，奧雅納公司有幸參與了總體規(guī)劃和交通專項(xiàng)規(guī)劃。

　　在國王十字區(qū)的具體規(guī)劃目標(biāo)上，我們提出：第一，將其所在地倫敦定位為世界一流城市，而不是一個(gè)破敗的工業(yè)區(qū)；第二，包含更廣泛區(qū)域的更新，國王十字區(qū)要與周邊區(qū)域融合；第三，由市場主體進(jìn)行改造，而不是政府，需要綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、文化效益等；第四，有長遠(yuǎn)的規(guī)劃，而不是短期的。在規(guī)劃方法上，一是實(shí)現(xiàn)交通組織的立體化連接，強(qiáng)化交通樞紐功能；二是歷史建筑的更新與環(huán)境的激活；三是公共空間的串聯(lián)與社區(qū)修補(bǔ)；四是功能混合推進(jìn)多元化發(fā)展。

　　經(jīng)過持續(xù)不斷的更新，國王十字區(qū)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了多重效果：高效交通組織提升了人流集聚效應(yīng)，工業(yè)歷史文化被激活吸引了科創(chuàng)企業(yè)集聚，產(chǎn)業(yè)與交流吸引了“創(chuàng)客+游客+商務(wù)客”多元人，國際都市中的文化融合賦予了城市持久的生命力，土地價(jià)值大幅躍升使得租金房價(jià)遠(yuǎn)超倫敦市中心及其他商務(wù)區(qū)。

　　總結(jié)起來，國王十字區(qū)的更新成功有兩大關(guān)鍵：一是用長遠(yuǎn)的視角看問題，1996年的規(guī)劃到今天還沒有最終改造完，一直在進(jìn)行持續(xù)的更新；二是一體化且富有靈活性、彈性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，最終把倫敦的一個(gè)貧民窟打造成了世界核心級(jí)項(xiàng)目。

　　（本文根據(jù)作者在“2019城市有機(jī)更新與服務(wù)模式創(chuàng)新高峰論壇”上的演講整理）