近日，廣東省東莞市政府發布了《關于進一步鼓勵城市更新促進固定資產投資的若干政策》，宣布推出18條新政策，降低改造成本，提高改造效率，為投資“松綁”，增強社會資本參與改造的積極性。

　　這則消息再次引起社會對城市更新的關注。近年來，隨著我國城市更新的力度和速度的增加，城市更新領域出現了怎樣的變化？在更新過程中，城市又該如何實現創新和提升呢？

　　萬億級城市更新賽道

　　“城市更新是一個萬億級的賽道。”日前，在廣東省廣州市舉辦的中國城市更新論壇上，高和資本董事長蘇鑫如是說。究其原因，在他看來，一線城市的產業升級帶來了城市更新，新辦公、新商業和新消費者，都有著新的空間需求。

　　據了解，近年來，隨著一線城市土地吃緊，其房地產市場的增量市場逐步見頂。以上海為例，2017年5月，上海市人民政府印發了《上海市土地資源利用和保護“十三五”規劃》，明確指出到“十三五”期末，上海市建設用地規模不突破3185平方公里。而2015年，這一數字已經達到3145平方公里。

　　與此同時，房地產開發企業土地購置面積也在變少。據國家統計局數據顯示，今年1—9月，房地產開發企業土地購置面積15454萬平方米，同比下降20.2%。

　　“我們現在財富的主要形態是存量，在這種情況之下，城市更新所支配的財富會遠遠地大過城市的增量所帶來的財富增長。”廈門大學建筑與土木工程學院、經濟學院和王亞南經濟研究院“雙聘教授”趙燕菁分析說。

　　據戴德梁行發布的數據顯示，全球每年的大宗物業交易達10萬億人民幣，僅紐約一個城市就有5500億人民幣，是整個大中華區2.4倍。在存量市場領域，我國未來增長空間巨大。

　　房企角力灣區存量市場

　　近日，廣州市永慶坊舊城改造項目榮膺中國城市更新論壇十大殿堂案例獎。收割流量的同時，永慶坊項目“黨委統籌、政府主導、企業承辦、居民參與”開發模式也備受關注。

　　其中，企業承辦被業內人士認為是永慶坊項目改造最成功的環節。據了解，在改造更新中，萬科集團負責項目改造、建設和運營，15年運營期滿后再交回政府。

　　在市場蛋糕和政策紅利的雙重誘惑下，近年來不少類似萬科這樣的房企跑步進入城市更新賽場。相關統計數據顯示，目前，品牌企業如恒大集團、碧桂園、保利地產等半數以上房企已參與到城市更新中。

　　“目前，開發商在粵港澳大灣區參與較多，灣區的城市更新政策相對市場化，細則相對完善。同時，在灣區片區開發規模較大，政府也會積極推動企業參與到片區開發中。北京的片區開發比較少，主要是國企在參與。”蘇鑫向記者分析說。

　　據克而瑞統計，2019年上半年約16家品牌房企通過舊改布局大灣區，總舊改占地面積近5500萬平方米。房企舊改灣區布局以廣州、深圳、佛山、珠海等中心城市為主，其中深圳舊改宗數最多，廣州改造總面積最大。

　　社會資金涌入的同時，也緩解了政府在城市更新過程中面臨的資金壓力。據廣東省“三舊”改造協會秘書長庾來順介紹，截至2019年第三季度，廣東累計投入改造資金1.5萬億元，其中吸引社會投資1.3萬億元，占了總投入的86%。

　　城市更新核心在產業迭代

　　在眾多企業扎堆的新賽道上，又該如何讓城市實現創新和提升呢？專家普遍認為，產業迭代升級是城市更新的核心，城市更新后的空間裝載何種產業，是決定城市更新成敗的關鍵。

　　中國人民大學國家發展與戰略研究院城市更新研究中心主任秦虹表示，城市更新更重要的是產業升級，實施路徑是產業的迭代賦能城市更新，特別是代表最先進生產力的新經濟產業。它直接帶來的是人才、就業、城市的稅收，是城市的可持續發展。

　　對此，嘉豐達董事長汪浩在接受記者采訪也表示，產業升級，是城市更新過程中最關鍵的環節，能夠為當地導入最具活力的新人群，促進居住、辦公、商業空間的更新。

　　除了建筑設施的更新換代之外,城市更新還應包括對產業結構、生態環境、文化觀念等軟件進行革新。“城市更新的最終目的，是讓每一棟房子，無論是改成餐館、農家樂，還是家庭旅館，都會有現金流產生，只有這樣，城市才會在更新中實現升值和創新。”蘇鑫表示。