在現(xiàn)代化的交通、通訊和信息技術(shù)條件下，城市的邊界在模糊。在海運(yùn)港口運(yùn)輸時(shí)代，最大通常也是最早的大型都市商業(yè)中心往往臨海而建，人口在此集中；在汽車運(yùn)輸時(shí)代，則是城市化向郊區(qū)擴(kuò)展的階段；在航空運(yùn)輸時(shí)代，則是大都市區(qū)進(jìn)一步向大型化發(fā)展的階段，人口和產(chǎn)業(yè)在地理空間上的重新布局進(jìn)一步擴(kuò)展。

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，大型都市區(qū)或大型城市群是城市地理的一種典型形態(tài)。歷經(jīng)100多年的自發(fā)演變，美國(guó)人從農(nóng)村到城市、從城市到郊區(qū)、從郊區(qū)形成小型都市區(qū)、從小型都市區(qū)拓展成大型都市區(qū)。

　　未來(lái)，城市群也將成為中國(guó)主導(dǎo)性的空間載體。在中國(guó)，過(guò)去經(jīng)常的爭(zhēng)論是中國(guó)城市發(fā)展到底以大城市為主，還是以中小城市或小城鎮(zhèn)為主，在目前這個(gè)新的交通和地理?xiàng)l件下，這個(gè)爭(zhēng)議基本可以停止了?，F(xiàn)在需要在城市群這個(gè)平臺(tái)討論問(wèn)題。所謂城市群作為空間載體，可以從這幾個(gè)角度理解：（1）從最普通的含義上，城市群的概念在城市圈的概念之上，是最大的城市空間概念，它包括：至少一個(gè)中心城市（例如，上海是長(zhǎng)三角城市群的唯一中心城市；香港、深圳和廣州則是珠三角城市群的3個(gè)中心城市）、多個(gè)次中心城市、中小城市、城鎮(zhèn)、郊區(qū)。（2）站在決策者的角度，城市群之所以被稱為一個(gè)載體，是因?yàn)樵诔鞘腥哼@樣一個(gè)更加多元、開(kāi)放，更加富有容量的地理空間上實(shí)現(xiàn)三重目標(biāo)：其一，實(shí)現(xiàn)大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市和農(nóng)村的融合、城市經(jīng)濟(jì)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的互動(dòng)；其二，分流特大中心城市的人口和產(chǎn)業(yè)，以解決城市綜合承載能力的問(wèn)題。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，去中心化、郊區(qū)化也符合市場(chǎng)規(guī)律；其三，也許是最重要的目標(biāo)，可以在中西部形成一個(gè)新興的增長(zhǎng)極，既可以平衡區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)的矛盾，也可以在未來(lái)成為一支帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新力量。

　　中國(guó)不同的城市群處于不同的發(fā)展階段，這也將提供不同的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)。從尋找投資機(jī)會(huì)的角度思考，未來(lái)的幾個(gè)潛在趨勢(shì)值得關(guān)注：（1）傳統(tǒng)三大城市群的人口規(guī)模會(huì)持續(xù)擴(kuò)張，北京、上海、深圳作為特大中心城市仍將具備人口、產(chǎn)業(yè)和資源的集聚效應(yīng)，但是這些繁榮的中心城市也開(kāi)始對(duì)周邊郊區(qū)和次中心城市產(chǎn)生“溢出效應(yīng)”，從而出現(xiàn)從中心向外圍的擴(kuò)散。從數(shù)據(jù)上看，最近幾年，類似于嘉興、中山、佛山、無(wú)錫等地城市人口呈現(xiàn)凈流入趨勢(shì)，住宅需求應(yīng)該仍然處于上升態(tài)勢(shì)。（2）城市群之間不會(huì)同步發(fā)展，有的會(huì)增長(zhǎng)更快，有的則相反，成渝城市群和長(zhǎng)江中游城市群將成為未來(lái)兩個(gè)增長(zhǎng)最快的地方，并極有可能成為下一個(gè)新興的“沿江增長(zhǎng)極”，這里也將成為下一輪中國(guó)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)的重心所在。（3）與傳統(tǒng)的趨于成熟、產(chǎn)生溢出效應(yīng)的三大城市群不同，內(nèi)陸的城市群仍然處于集聚階段，人口和資源仍將中心城市快速集中。合肥、武漢、長(zhǎng)沙、南昌、成都、重慶，這6個(gè)沿江中心城市則將成為未來(lái)增長(zhǎng)最快的城市，住宅需求的擴(kuò)張也將更快。