8月18日，北京市民政局會(huì)同市發(fā)改委等9個(gè)委辦局聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老照料中心建設(shè)工作的通知》下稱《通知》。《通知》要求，各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要充分利用周邊的醫(yī)院資源，通過開展多種形式的醫(yī)療合作，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療保障功能。

　　這是一周之內(nèi)，繼南京、深圳之后，又一城市出臺養(yǎng)老新規(guī)。中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度之高由此可鑒。

　　開發(fā)商對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)同樣表現(xiàn)出了空前的熱情。在由本報(bào)主辦的“2014中國地產(chǎn)設(shè)計(jì)創(chuàng)新論壇”上，養(yǎng)老被設(shè)定為年度話題。來自政府、房企、建筑設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)等多個(gè)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)和專家暢談養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀和未來，共同尋找破局之策。

　　窘境中的養(yǎng)老地產(chǎn)

　　外媒曾如此描述過中國的老齡化：中國正在以奔跑的速度迅速“變老”。

　　一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)足以說明這種速度。歐美發(fā)達(dá)國家都經(jīng)歷了人口老齡化過程。進(jìn)入老齡化社會(huì)，法國用了115年，瑞士用了85年，英國用了80年，美國用了60年，而我國只用了不到30年。速度何其驚人。

　　從目前來看，面對迅速變老的事實(shí)，無論何種養(yǎng)老方式，都明顯準(zhǔn)備不足。居家養(yǎng)老面臨現(xiàn)代社會(huì)的挑戰(zhàn)，隨著生活節(jié)奏的加快、工作負(fù)擔(dān)的加重，家庭養(yǎng)老的人力成本劇增；社區(qū)養(yǎng)老又往往局限于現(xiàn)有養(yǎng)老設(shè)施的缺乏，以及社區(qū)服務(wù)的不專業(yè)，難以滿足老年人日常保健的需求。而目前的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，較為普遍的多為托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)于是趁勢興起。目前落地的養(yǎng)老地產(chǎn)中，多數(shù)采用居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三合一模式”。年底可實(shí)現(xiàn)入住的上海天地健康城就是其中的代表。“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)低回報(bào)的產(chǎn)業(yè)，絕對不會(huì)像房地產(chǎn)業(yè)有那么高的毛利率，10%20%是比較正常的毛利率。”天地控股總裁張華綱說。

　　按照中國投資者的心態(tài)，這種盈利水平的項(xiàng)目，導(dǎo)致開發(fā)商的參與度很低，“所以，養(yǎng)老地產(chǎn)表面上很火，但實(shí)際落地的非常少。”

　　來自臺灣的著名建筑師劉培森對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著清晰的認(rèn)識。自1991年籌劃建造臺灣長庚養(yǎng)生文化村起，直到現(xiàn)在他仍在參與建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)工作。

　　在劉培森看來，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)有五大類別。第一類是與社區(qū)共同建設(shè)；第二類是與相關(guān)設(shè)施并設(shè)，比如醫(yī)療設(shè)施和教育機(jī)構(gòu)結(jié)合；第三類是和旅游業(yè)結(jié)合；第四類和國際品牌結(jié)合，即引入外資或請國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)；第五類與服務(wù)結(jié)合，或者和保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，共創(chuàng)一種特殊產(chǎn)品。

　　實(shí)際上，目前無論哪一種開發(fā)類型都處于“看上去很美，落地很難”的窘境。除了錢難賺讓開發(fā)商難以押寶養(yǎng)老地產(chǎn)外，另一個(gè)阻礙來自于政策的模糊。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目拿地難是企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的首要問題。土地問題也是當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，主要體現(xiàn)在用地指標(biāo)短缺、屬性不明確、配套優(yōu)惠政策不完善等方面。

　　目前，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)是通過招拍掛形式拿地。養(yǎng)老項(xiàng)目本身的建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，普通住宅還可以全部銷售，養(yǎng)老地產(chǎn)一般需要配建醫(yī)院等其它配套設(shè)施。同樣的拿地成本，盈利壓力可想而知。對于租售結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)商一直倡議采取土地劃撥方式與招拍掛結(jié)合：銷售部分采取招拍掛，租賃部分由政府劃撥。