新型城鎮化三維坐標下，房企要完成從開發商到城市服務商的轉變，從居業聯動、產城一體的角度去開發住宅、產業、教育、醫療等多元化地產，為企業找到持續發展的動力。

　　新型城鎮化是拉動內需、改善民生的重要推動力量。《政府工作報告》指出：推進以人為核心的新型城鎮化，要促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。“三個1億人”的發展目標形成城鎮化發展的三維坐標。雖然新型城鎮化不等于房地產，但房地產作為城鎮生產、生活的基本載體，它的可持續發展無疑是新型城鎮化的重要推動力量。

　　首先，房地產要為1億農業轉移人口落戶城鎮服務。根據近幾年的數據，城鎮居民收入和支出都是農村居民的3倍，城鎮居民享有比農村居民較高的收入、較好的環境和較好的公共服務。因此，城鎮化不僅僅是政府主導，也是廣大農村居民的迫切愿望。

　　我國的城鎮化率已經由1978年的17.92%提高到了2013年的53.7%，但戶籍人口的城鎮化率才只有35.7%左右。很多進城農民工及隨遷子女不能與城市居民一起享受住房、教育、醫療等各種公共服務，農民工只能作為“候鳥”，開春進城打工，春節回家團圓，農村才是他們真正的家。

　　為此，新型城鎮化的一個重要路徑就是有序推進農業人口市民化，讓進城農民享受教育、醫療、住房、社會保障等均等化的公共服務，讓農民進城有房住，孩子有學上。因此，房地產既要為農業轉移人口落戶城鎮提供相應的住房，尤其是中小戶型商品房及公租房等的保障房，也要為其提供教育、醫療等配套公共設施的建設與服務。

　　其次，房地產要為改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村服務。城鄉之間存在二元結構，城市中也同樣存在二元結構。棚戶區與城中村就是城市的“洼地”。一片片低矮的建筑物，危房率較高，缺乏各種生活配套設施，生活很不方便。突出的臟亂差現象與外觀漂亮、配套齊全的高樓大廈形成強烈的反差。因此，縮小城市內部差距，實現城市內部的一體化發展非常重要。

　　棚戶區與城中村的住房改造，或修舊如舊，維護城市傳統風貌特色，保護歷史文化街區；或推倒重建舊貌換新顏；或完善市政基礎設施和商業、教育、醫療衛生等配套公共服務設施的建設，都需要房地產業的大力支持。

　　最后，房地產業要為1億人在中西部地區就近城鎮化服務。我國幅員遼闊，區域發展不均衡。2011年全國城鎮化率為51.3%，東中西部城鎮化率分別為61%、47%、43%，東部城鎮化率高于全國平均水平約10個百分點，中西部城鎮化率分別低于全國平均水平約4個和8個百分點。為了實現全國均衡發展，未來新型城鎮化的重點在中西部，根據《國家新型城鎮化規劃》，要著力培育發展中西部地區城市群以帶動中西部地區發展。

　　為此，房地產業要重點圍繞中西部的城鎮化提供相應的產業支撐、住宅保障、基礎設施和社會設施等的配套服務。根據國家統計局的統計數據，2014年14月份，全國房地產開發投資22322億元，同比名義增長16.4%。其中，住宅投資15299億元，增長16.6%，占房地產開發投資的比重為68.5%。東部地區房地產開發投資13230億元，同比增長17.7%；中部地區投資4268億元，增長12.2%；西部地區投資4823億元，增長16.6%。顯然，未來的房地產開發投資還需要更多地向中西部傾斜。

　　（作者系首都經濟貿易大學教授）