多年來一直游離于樓市調控中心之外的商業(yè)地產在經歷“井噴式”發(fā)展后，首次被地方政府納入調控范疇。

　　日前，蘇州市政府首次發(fā)布的《關于進一步加強全市商業(yè)房地產項目管理意見》明確規(guī)定：優(yōu)化結構布局，實現商業(yè)房地產項目供需平衡；嚴格產權分割，規(guī)范商業(yè)房地產項目審批管理；加強預售監(jiān)管，防范商業(yè)房地產項目資金風險；形成部門聯動，加強商業(yè)房地產項目后續(xù)監(jiān)管、強化風險防范；確保商業(yè)房地產項目平穩(wěn)運營。

　　“目前部分城市商業(yè)地產出現嚴重過剩已被公認，政府適時進行合理調控是必要的。作為商業(yè)地產綜合服務商，我們的苦惱更多來自怎樣才能給那些盲目進軍商業(yè)地產領域的開發(fā)商一個完美的‘私人定制’。”2月20日，北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁李亞明接受《中國建設報·中國住房》記者獨家專訪時表示。

　　商業(yè)地產分化明顯

　　中國住房：歷年來的樓市調控政策無不緊盯住宅市場，商業(yè)地產由此成為開發(fā)商和投資者雙向規(guī)避調控政策的投資洼地，加上各地新區(qū)建設熱潮的推動以及土地財政的誘惑，以至于發(fā)展勢頭迅猛。你如何看待部分城市商業(yè)地產過剩問題？

　　李亞明：世邦魏理仕最新發(fā)布的研究報告顯示，目前全球在建購物中心面積達到3200萬平方米，其中1680萬平方米在中國。德勤也預計，到2015年中國購物中心將達到4000家。

　　在北上廣深等一線城市，多數熱點地塊的綜合體類、酒店類、寫字樓、公寓類、商業(yè)Mall類顯得供不應求；但在多數二三線城市，由于前期供應過量、需求有限，商業(yè)地產空置率逐漸居高不下。以寫字樓為例，根據世邦魏理仕的統(tǒng)計數據，目前成都、天津、沈陽等地的優(yōu)質寫字樓空置率超過40％，如果把范圍拓展到整個寫字樓物業(yè)，空置率還將大幅抬升。

　　部分城市商業(yè)地產相對過剩實際上源于政府與開發(fā)商的不謀而合。很多地方政府都熱衷于新區(qū)開發(fā)，借此推動土地出讓、基礎設施建設、房地產投資以及城市整體的發(fā)展，以保證地方財政收入和地方國民生產總值的增長，這種情形在眾多二三線城市尤為突出。

　　政府的熱情通常體現在降低政策門檻、優(yōu)惠拿地成本甚至直接或間接的補貼；對于在住宅市場面臨國家行政調控的地產開發(fā)商來講，在商業(yè)地產領域分一杯羹正合其意。因此，以寫字樓、商鋪為代表的商業(yè)地產項目才在各地迅速開花。

　　同質化不是大問題

　　中國住房：以萬達為例，早在萬達2013年上半年工作會議上，王健林就表示，2014年開設的萬達廣場（不含萬達百貨）將全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭不招零售業(yè)態(tài)。今年初，王健林提到計劃3年內，體驗業(yè)態(tài)在萬達廣場中的占比要達到60%。以萬達為代表的商業(yè)地產開發(fā)商作出上述調整是否源自商業(yè)地產已出現嚴重的同質化？

　　李亞明：站在實操的角度看商業(yè)地產的同質化，目前我并不認為是一個很嚴重的問題。現在市場上對于商業(yè)地產同質化問題的解讀有些片面，多數說的是商業(yè)地產所招品牌及組合的雷同，還有項目所滿足的功能相似。事實上，商業(yè)有自身的發(fā)展規(guī)律，任何商業(yè)都不能違背“兩便”。首先是便利，其次是性價比高，即便宜。因此，不同城市的商業(yè)地產所表現出來的問題應區(qū)別來看。

　　一般而言，商業(yè)地產項目需滿足四大功能：購物、餐飲、休閑娛樂、生活服務。在此基礎上，全國各地的商業(yè)地產項目，在圍繞區(qū)域功能及消費需求做定位時，可能會出現定位上的同質化。但就商業(yè)本身的便利性和便宜性而言，其實也沒什么壞處。所謂的差異化應更多地體現在主題特色、某類業(yè)態(tài)或產品的檔次及規(guī)模比例上。

　　為什么現在國內商業(yè)地產項目所招的品牌商家基本相同？首先是優(yōu)質的品牌商家稀缺，國產自主創(chuàng)新品牌更少；而在各個城市只有這些少之又少的品牌受到大眾消費者的歡迎，品牌商家銷售額有保證，對甲方及招商而言租金收入有保證，所以這樣做是最穩(wěn)妥的。如果一味追求個性及創(chuàng)新，一是目前國內創(chuàng)新的品牌商家很少，二是其他非品牌商家支付租金的能力很弱，容易使商業(yè)地產項目陷入兩難境地。

　　所以，商業(yè)地產招商過程中所招商家品牌的同質化其實并不是什么大問題，而是基于市場的需要所做出的。現在急切需要解決的問題是在滿足上述4大功能方面做一些突破和創(chuàng)新。比如兒童主題類、醫(yī)療健康美容類、大型室內娛樂項目，像冰雪大世界、卡丁車等等，都可以整合到商業(yè)地產項目中來，在開發(fā)商資金允許的條件下，在功能及服務上多做一些產品創(chuàng)新的嘗試。