2003年，上海成功獲得2010年世界博覽會(huì)的申辦權(quán)。上海以籌辦世博會(huì)為契機(jī)，提出建設(shè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心的總體定位，進(jìn)一步推動(dòng)了上?；A(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)的全面升級(jí)。大規(guī)劃、大投資、大項(xiàng)目拉動(dòng)的特征非常明顯。軌道交通系統(tǒng)逐步完善，中環(huán)路建設(shè)完成，洋山深水港、虹橋交通樞紐等大型基礎(chǔ)設(shè)施相繼落成，樞紐型和功能型設(shè)施建設(shè)步伐加快，基礎(chǔ)設(shè)施體系基本形成。中心城區(qū)通過(guò)大規(guī)模的城市更新，實(shí)現(xiàn)了城市復(fù)興，并形成了世博園區(qū)、黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)帶、新天地、徐家匯、五角場(chǎng)等新的區(qū)域性標(biāo)志節(jié)點(diǎn)。在郊區(qū)重點(diǎn)建設(shè)嘉定、松江、臨港、閔行、寶山、青浦、金山、南橋、城橋等9個(gè)新城，推動(dòng)城市的進(jìn)一步擴(kuò)張，承接城區(qū)人口疏散和功能轉(zhuǎn)移。

　　城市的高速發(fā)展，帶動(dòng)了城市地價(jià)和房?jī)r(jià)的飛漲。自上海浦東開(kāi)放以來(lái)，上海就一直是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的城市之一。土地資源的緊缺，上海擁有的教育、醫(yī)療、公共服務(wù)、發(fā)展機(jī)會(huì)等資源不可復(fù)制，長(zhǎng)期住房條件緊張的歷史欠賬，導(dǎo)致上海房地產(chǎn)一直處于賣方市場(chǎng)，同時(shí)外來(lái)人口持續(xù)導(dǎo)入擴(kuò)充購(gòu)房需求，加上上海良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，上海的房地產(chǎn)已高速發(fā)展了二十幾個(gè)年頭，迄今尚未看到減速的跡象。盡管國(guó)家提出了很多調(diào)控措施，但收效甚微。上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，所收的稅金有限，既不能提供穩(wěn)定的稅源，也沒(méi)大幅增加房屋持有成本，減少業(yè)主持有多套房屋的情況，對(duì)房?jī)r(jià)影響微乎其微，反而造成住宅租金的大幅上漲，有得不償失之感。上海內(nèi)環(huán)地區(qū)的住宅單價(jià)從1998年的每平方米3000元左右，達(dá)到今天的約50000元，漲幅約為16倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。2013年，上海土地出讓金的價(jià)格也大幅上漲，達(dá)到2038億元，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，位居全國(guó)第一。上海本土的房地產(chǎn)企業(yè)，也得到了飛速發(fā)展。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，上海享用著國(guó)家的政策和項(xiàng)目紅利，房地產(chǎn)業(yè)和土地財(cái)政的巨額利潤(rùn)更是極大地?cái)D壓其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，實(shí)體產(chǎn)業(yè)空心化的跡象十分明顯。房產(chǎn)價(jià)格的上漲，導(dǎo)致上海綜合商務(wù)成本和生活成本的不斷增加，削減了上海產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。上海在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)已大幅減弱，而高科技行業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)還遠(yuǎn)未形成。上海的工業(yè)、特別是制造業(yè)和周邊城市相比，已不再具有優(yōu)勢(shì)。上海重點(diǎn)發(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)如電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)、成套設(shè)備制造等，由于缺乏核心技術(shù)，很多關(guān)鍵產(chǎn)品還是依靠進(jìn)口，最終形成的附加值也不高，主推的生物技術(shù)更是遲遲未能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力。上海在高新技術(shù)企業(yè)引入方面，也有明顯的失誤，少有在行業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位的企業(yè)入駐。在互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)上，上海的企業(yè)除了部分游戲公司外，更是集體失聲，這與其在中國(guó)城市中的地位是極不相稱的。

　　依靠大項(xiàng)目、大投資拉動(dòng)的邊際效應(yīng)日益減弱。2010年的世博會(huì)雖然帶動(dòng)了上?；A(chǔ)設(shè)施的全面更新，但并未像歷史上許多舉辦過(guò)世博會(huì)的城市一樣，實(shí)現(xiàn)城市的華麗轉(zhuǎn)型。迪士尼項(xiàng)目雖然帶動(dòng)了川沙等區(qū)域房?jī)r(jià)的飛漲，但其對(duì)上海經(jīng)濟(jì)真實(shí)的拉動(dòng)效用依然尚待觀察。上?；A(chǔ)設(shè)施的發(fā)展在世博會(huì)達(dá)到高峰后失去了發(fā)展動(dòng)力，基礎(chǔ)設(shè)施的拉動(dòng)效應(yīng)基本也已到了極限，現(xiàn)有軌道交通、高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)也不容樂(lè)觀。上海寄予厚望的洋山深水港，由于遠(yuǎn)離城區(qū)且缺乏與鐵路的聯(lián)運(yùn)，拉動(dòng)效益有限，致使臨港新城的發(fā)展也不盡如人意。自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，是否能從根本性上扭轉(zhuǎn)這一區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢(shì)，還需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。

　　上海的金融行業(yè)在國(guó)內(nèi)相對(duì)還是具有比較優(yōu)勢(shì)的，已經(jīng)具備較完備的金融組織體系，但市場(chǎng)化和國(guó)際化程度不高。由于上海在金融改革上權(quán)力有限，整個(gè)金融市場(chǎng)完全依靠政府管制，是受到極大限制的半開(kāi)放性市場(chǎng)，很難使金融充分發(fā)揮其有效的資源配置作用。更重要的是，上海金融行業(yè)的制度環(huán)境，比起國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)差距更為遙遠(yuǎn)，整個(gè)國(guó)家司法體制、信息和法規(guī)的透明度和執(zhí)行力是上海金融中心難以走向國(guó)際化的根本制約。加上具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)金融人才的匱乏，上海金融中心的建設(shè)依然任重而道遠(yuǎn)。

　　航運(yùn)中心的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，上海的貨物、集裝箱吞吐量都已成為全球第一，但總體服務(wù)水平不高。在航運(yùn)業(yè)中，上海還沒(méi)有形成真正的品牌龍頭企業(yè)，由于相關(guān)法律和體制的制約，在進(jìn)一步拓展航運(yùn)交易和船舶交易方面進(jìn)展緩慢，在推動(dòng)航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚方面也還不夠有力，在航運(yùn)綜合附加值方面與香港、新加坡等相距甚遠(yuǎn)。

　　貿(mào)易中心建設(shè)緩慢，上海批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)正在逐步喪失。最近幾年，電子商務(wù)的快速崛起，更是對(duì)傳統(tǒng)的貿(mào)易行業(yè)造成了極大的沖擊。上?，F(xiàn)存的知名電商只有1號(hào)店一家，已被沃爾瑪控股，而且至今還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利。

　　總的來(lái)說(shuō)，由于上海自主創(chuàng)新能力還比較薄弱，加上相關(guān)政策、土地、能源等環(huán)境要素的制約，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮會(huì)導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)整成本急劇增加，在新產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)沒(méi)有真正發(fā)揮作用時(shí)，這將給上海產(chǎn)業(yè)的升級(jí)帶來(lái)極大的困難。2008年，上海GDP增長(zhǎng)開(kāi)始放緩。和浙江、江蘇、天津等區(qū)域的快速發(fā)展相比，上海的光芒似乎在逐漸暗淡。2011年上海GDP增長(zhǎng)全國(guó)倒數(shù)第二，2012年更是全國(guó)墊底。與數(shù)據(jù)相對(duì)應(yīng)的是制造業(yè)的大量外遷，發(fā)展緩慢的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，日益高漲的土地成本，越來(lái)越沉重的人口和環(huán)境壓力。在浦東開(kāi)發(fā)不到20年左右的時(shí)間，上海再一次面臨轉(zhuǎn)型的困境。