自1843年開埠以來，在160余年的發展歷史中，上海曾經有過三次重要的大轉型，不但從根本上改變了城市的面貌，一定程度上還帶動了整個國家和社會的轉變，影響深遠。可以說，上海的歷史就是一部城市轉型的歷史。回顧這一延續至今的歷史過程，研究其背后的路徑選擇與制度分析，考察其效用，不僅有助于我們更好地理解過去，對于上海未來的發展同樣具有重要的借鑒意義。

　　一、城市轉型的時空輪回

　　上海的第一次大轉型發生在近代。近代中國面臨的是“三千年未有之變局”，也充滿了新舊觀念的沖突、東西文化的碰撞。近代上海的城市發展，正是這一歷史性劇變的突出代表。1842年鴉片戰爭后，英國強迫清政府簽訂了《南京條約》，上海被辟為五口通商口岸之一。上海在1843年11月17日正式開埠，被迫打開了閉關鎖國的大門，也帶動了整個國家從封閉的農業社會向現代國家的艱難轉變。在短短幾十年里，上海由一個濱海的縣城，變成了人口超過幾百萬的大都會。在經濟上，上海已是中國對外貿易的首要港口和中國最大的工商業城市，也是中國乃至整個遠東地區的工商業、金融和貿易中心；在政治上，上海是諸多政治理念和政治勢力活躍的中心舞臺，對近代中國政局變化有著舉足輕重的影響；在文化上，上海是西學東漸的橋頭堡，是中國近代文化的發源地和中心之一，影響深遠；在制度上，上海借鑒租界先進的管理制度，推動了上海市民文化和市民社會的形成，促進了中國近代的制度變革；在城市建設上，上海是創造了諸多奇跡的魔幻之都，是近代最有魅力的城市之一。

　　20世紀20年代是上海城市的黃金時期，上海工業、貿易、金融等都達到了歷史的最高峰。20年代末期，由于國內外經濟形勢的急遽變化，上海的經濟開始逐步衰落。1929年秋，世界性的經濟危機全面爆發，也波及到了上海，上海經濟遭到重創，直到1935年才開始逐漸恢復。城市高速發展累積的問題也日益嚴重。長期以來港口淤塞的危機，使上海遠東第一大港的地位岌岌可危。華洋分治的城市機構和管理體制，城市長期以來缺乏長遠規劃的無序建設，租界和華界的兩極分化，上海城市人口的急劇增加和城市規模的不斷擴大等導致了嚴重的城市問題。國民政府為此提出了宏偉的“大上海計劃”，渴望以建設新城的方式解決上海城市發展的問題。歷史沒有給予上海太多的時間，隨著第二次世界大戰的全面爆發，“大上海計劃”宣告失敗，上海第一次城市轉型黯然落幕。

　　上海的第二次轉型發生在1949年以后。隨著人民政權的進一步鞏固、蘇聯發展模式的全面引入和社會主義改造的完成，中國開始通過計劃來指導生產和消費，昭示著計劃經濟時代的來臨。除了與蘇聯為首的社會主義國家的交往，中國基本關上了對外開放和交流的大門，試圖通過發展工業來帶動國家的發展。上海的城市發展方向，由以前的綜合性城市，逐漸轉變為單一的工業城市。上海也由過去遠東的金融、文化、商業中心，轉變成為了一個全國性的工業中心，是整個國民經濟的重要支柱。國家和政府的投資方向主要集中在生產領域，卻忽略了基礎設施的建設，生產性投資與非生產性投資的比例嚴重失衡，導致城市住房建設、公共設施嚴重滯后。

　　上海的第三次轉型以1990年浦東開發為標志，綿延至今。浦東開發，標志著中國全面的經濟改革和對外開放，也是上海再一次實行市場經濟，重新加入全球分工體系的重要舉措。浦東開發的宏偉計劃，得到國家強有力的政策支持和國內外大規模投資的涌入，產生了爆發性的效果。浦東開發使上海積極地參與到全球化的競爭中，在經濟、金融、貿易、國際航運等方面取得了極大的發展，增強了上海的綜合服務能力。以上海為龍頭，整個長三角地區的城市建設、產業集聚、經濟增長和結構轉型都實現了跨越式發展，成為國家經濟增長的重要引擎。

　　上海的三次大轉型的發展軌跡勾勒出城市由封閉到開放，由衰敗到繁榮，由落后到領先的時空輪回。如果我們把近代以來上海尋求國家富強和民族振興的舉措視為具有連續性的社會進程，可以認為浦東開發只是重啟并加速了這一過程，并且還沒能真正實現和完成，轉型依然在繼續。

　　上海是整個中國近代以來城市發展的縮影，上海的三次大轉型有被動的，有主動的，政治制度也大相徑庭，然而在城市發展模式上卻體現了某種程度的連續性，政府角色和土地政策在其中起到了關鍵的作用。近代以來的政治制度、土地制度、房地產制度、政府權力機構與城市規劃緊密的結合在一起，形成了獨特的城市發展模式，成為政府權力運作的重要組成部分，是研究中國城市現象的鑰匙。近代以來上海的城市發展模式的形成和發展，雖然始于對西方城市發展理論的引入，但由于種種原因，從一開始就具有明顯的傾向性。在對西方理論引入的同時，相關的權力制衡機制、民主決策機制、市政管理機制、保障和申訴制度等卻沒能得到足夠的重視，也很難保證市民的公眾利益。某種意義上“中學為體，西學為用”的模式，直到今天依然在頑固地起著決定性的作用，并且有個新的名字叫“中國特色”。