然而，從多個經濟指標衡量，鎮區和市區都存在較大的差距。從人口規模看，市區平均人口超過50萬人，而鎮區平均人口則在1萬人左右，這樣的人口密度不足以產生現代城市經濟所必需的規模效應和聚集效應；從產業和勞動力就業情況看，鎮區平均工業企業數量僅僅為市區的25%，平均就業人數不足市區的10%；從投資密度即建成區每平方公里獲得的投資規模看，鎮區是市區的10%。在顯著的差距之下，鎮區由于人口密度低、企業規模小、基礎設施條件差，不僅無法充分吸納農村轉移人口，更無法實現城市經濟所必需的生產、消費、貿易和交通運輸的規模效應。因此，中國人口城鎮化的空間布局事實上是一個極為分化的狀態，最大的差距不是體現在大中小城市之間，也不是沿海與內陸城市之間，而是體現在市區和鎮區之間。考慮到這種現狀以及下一階段中國人口城鎮化轉型的主線索，中小城鎮向中小城市的轉型也將是一個關鍵環節。

　　第三，中國的人口城鎮化在很大程度上仍然是極不平衡的過程。首先，中國的人口城鎮化過程多是以勞動力為單位的流動，舉家外出的人口流動較少，這里的一個直接結果是勞動力的流動促進了中國非農產業部門的生產力的極大提升，但是由于缺少以家庭為單位的消費活動，流動的勞動力無法形成正常的城市消費，多余的生產能力則不得不依賴出口。其次，中國常住人口城鎮化和戶籍人口城鎮化也存在不一致。2011年中國常住人口城鎮化率為51%（常住城鎮人口規模為6.9億人），但是戶籍人口城鎮化率僅為35%（戶籍城鎮人口為4.6億人），兩者差值達16個百分點。考慮到中國的養老、醫療、教育和公共服務在一定程度上均與戶籍掛鉤，這種差距本身即意味著非戶籍人口，主要是遷移人口，并非真正意義上的城鎮居民。

　　第三個命題：中國未來城鎮化的落腳點在改革

　　從某種程度上說，圍繞城鎮化以推動改革將成為未來中國實體經濟領域最為重要的一條主線索。歷史上，中國城鎮化的過程也可視為一種改革的過程，正是基于土地用途轉換、人口流動、對外開放等一系列改革政策才使得中國的城鎮化能夠以史無前例的速度推進，并釋放巨大的改革紅利。站在當前的時點觀察，無論是進一步釋放城市增長的潛力，還是促進人口的城鎮化，改革都將是重要的環節和落腳點，土地改革、戶籍改革和融資體制改革則將成為最為關鍵的三個領域。

　　從土地改革來看，歷史上不同階段的土地改革為土地用途的轉換和投融資結構的轉變提供了基礎性條件，從而在不同階段為中國的城鎮化注入顯著的“制度紅利”。展望未來，如果能夠在現有土地制度的基礎上進一步啟動新的土地改革，那么也將為中國未來的城鎮化注入新的紅利。具體而言：其一是耕地流轉改革，目標是變分散種植為規模種植，提高農業勞動生產率，促使潛在的農村人口進入城市。其二是集體建設用地流轉改革，目標是克服城市建設用地指標約束。在中國當前的土地供給機制下，有的城市土地擴張速度過快，往往會透支規劃期內的用地指標額度，從而形成城市擴張的硬性約束。同時，由于不同城市的發展速度不同，用地指標的耗費速度也自然不同，一個明顯的結果是發達城市的指標約束更為緊張，欠發達城市的指標約束則相對寬裕。因此，為了解決土地指標的總量不足和區域錯配問題，目前不少地方正在試點的集體建設用地流轉有望成為下一階段土地制度改革的突破口之一，最有可能的兩種流轉方式分別是增減掛鉤和直接入市。其三是土地增值收益改革，這是實現轉移人口市民化的關鍵突破口，潛在的改革方向有兩個：在一次收益環節，提高農民在土地增值收益分配中的占比；在二次收益環節，改革土地出讓金的用途，以更大的比例用于城市轉移人口的公共支出。

　　從戶籍改革來看，改革的目標是實現城市居民和城市移民之間的機會均等和公共服務均等以及城鄉一體化。從目前各方凝聚的共識來看，戶籍改革的重點在于同步降低城鎮戶籍門檻和建立以可以攜帶的“最低公共服務包”為依托的居住證制度，以加強流動人口服務的公平性，促進流動。

　　從融資體制改革來看，中國推進新型城鎮化的瓶頸之一即是城市基礎設施融資，未來基礎設施投資正逐步從高鐵、高速公路和機場建設轉向地鐵、城際交通網，以及城市供水、燃氣管道和污水處理等公共設施。然而，在當前融資和財稅體制下，城市基礎設施融資依然存在諸多挑戰，突出表現在地方政府缺少可持續的支柱稅種和主體稅源、公共服務責任和財力不匹配、地方債務負擔壓力較大、城市基礎設施建設過度依賴土地出讓收入等。需解決上述突出矛盾，需要政府進行必要的城市融資工具創新、財稅體制改革，以及土地制度改革等，從而打造可持續的城市融資方式。在這個前提下，市政債、房產稅、公私合營以及諸多金融創新工具都有可能在探索、規范和擴大的基礎上，成為可行的潛在融資方式。

　　總體上觀察，中國的城鎮化正處于一個大轉折的時間段。路漫漫其修遠兮，成就已寫入歷史，未來仍須探索，讓我們以積極樂觀的態度期待中國的城鎮化譜寫出新的歷史華章。