拔苗助長的城鎮化

　　在討論中國“鬼城”出現的原因之前，我們先看看曾經輝煌的“汽車之城”底特律的破產原因。

　　底特律的癥結，主要在于對汽車產業依賴度太高，故而會出現“一榮俱榮，一損俱損”的現象。

　　在對汽車產業依賴程度過高的背景下，創新能力有限，再加上政府管理方面的缺失與偏離，最?使得這個曾經異常繁榮的城市走上了破產之路。

　　中國的“鬼城”亦存在同樣的情況，更令人擔憂的是，有的城市尚未形成特色產業，就開始興建大批量的住宅樓。不是根據實際需求建設城市，而是根據投資需求建設城市，出現“鬼城”理所當然。

　　“中國的’鬼城’現象，主要原因是一個新城的內部需求尚未到位之前，政府或投資者就開始投入大量的資源與財力建設設施，而按照規律來看，城市的發展首先必須要產業來支撐其生存及可持續化地發展。”吳俊毅說。

　　中國企業資本聯盟主席、獨立經濟學家杜猛認為，“鬼城”主要是由政府主導下的城市化所催生，而非城市自身發展到一定程度所形成的外擴。這種由政府主導的城市化，不僅會造成城市病，而且會使地方政府更加依賴土地財政，造成投資沖動更高一浪；此外，城市的產業聚集主要依靠人為，違背市場規律，不具備可持續性；單一的房地產發展模式，導致投資浪費、人口大量遷出，留下“鬼城”，底特律版的噩夢便可能在中國上演。

　　某知名房產開發商認為，目前一些地方政府或將面臨為城市化埋單的巨大壓力。例如北京，假設每年進京人口70萬，為此市政府用于與城市化相關的支出將額外增加770億元，相當于每年出售土地收入的兩倍或稅收增加25%，這已完全超出當地政府的承受能力。

　　除此之外，就業也是城市發展極為關鍵的因素。

　　鐵嶺擁有約34萬人口，2005年啟動了修建新城的計劃。這也是遼寧省領導層振興當地老工業經濟戰略的一部分。

　　該計劃原是要通過修建高速公路和鐵路，將鐵嶺和臨近的六個城市與遼寧省會沈陽相連，從而刺激周邊經濟增長。沈陽位于鐵嶺以南，驅車大約90分鐘。

　　當時的想法是，企業會因地價便宜和勞動成本低廉而被吸引到那些衛星城，同時還能毗鄰東北最大城市沈陽。原先曾預計鐵嶺新城到2010年有常住人口6萬人，之后再增加兩倍。

　　2009年，濕地恢復工程竣工，同時新城的基建、水渠、政府大樓和一些公寓樓也相繼建成。鐵嶺新城因為提供了成熟完善的現代化生活空間還得到了聯合國人居署的認可與表揚。但可惜的是，隨后其引進企業創造就業的計劃未能落實，沒有工作機會，人們也就沒有遷居至此的動力。如今的情況可想而知。

　　三四線城市“鬼城”率高

　　中國城鎮化的腳步從未停止，并正在加快。

　　近期，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組對12個省區的調查顯示，12個省會城市，平均一個城市要建4.6個新城新區；144個地級城市，平均每個規劃建設約1.5個新城新區。

　　這意味著，會有更多地方變為“城市”，更多三、四線城市的新區會有成為“鬼城”的風險。

　　據克而瑞信息集團研究中心發布的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示，房地產風險排名名列前茅的是一批國內三線城市，其中隴南、武威、酒泉依次名列全國房地產投資風險的前三位。而風險最高的前50名中，除了拉薩是二線城市外，其余皆是三線城市。

　　榜單顯現出一線、二線、三線城市風險得分均值依次遞增的趨勢，這就意味著三線城市比一二線城市風險更大。

　　報告分析稱，近年來三四線城市的房地產發展速度已經脫離基本面，過去幾年過于激進的土地出讓速度，積累成目前的庫存高壓，使得競爭慘烈。

　　“由于三線城市經濟總量相對有限，中心區域的土地供應也較為充裕，使得三線城市供應過量的市場現象雪上加霜。”

　　“西北地區形成風險集中圈，一類是由于過度炒作、泡沫化明顯，如鄂爾多斯等；另一類是隴南慶陽、固原等最為貧窮、干旱缺水地區。西南地區山地地形制約了人口和經濟集聚，房地產發展亦較為落后，秦巴山區廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等均位于風險前20強。”

　　克而瑞信息集團研究中心副總經理林波表示：“有些城市可以慢慢消化，但是對另外一些城市房地產來說就可能會成為一個遺留問題，最終這些開發商可能會通過退地等方式退出當地的房地產市場。”

　　有數據稱，中國287個城市的人口數據顯示，大約2/3的城市(多半是規模較小的中心城市)常住人口少于戶籍人口，這表明人們長期在外地居住。

　　吳俊毅認為，三、四線城市的城鎮化會比一、二線城市周邊區域的城鎮化更為耗時。值得注意的是，三、四線城市的人口均處于外流階段，原本的人口尚且不足，新城的人口又將如何填補。