現狀 多數主題公園與地產項目成“連體嬰”

　　如今各地主題公園經營近況不佳的消息頻見報端。有些主題公園投資高達上百億元，規劃面積多達上千畝。投資之大，規劃面積之巨令人咋舌。投資規模巨大，后期往往需要良好土地規劃基礎和房屋建筑優勢，因此地產大亨是投資主題樂園的最佳老板。這也就難怪，我國目前的主題樂園往往與地產項目緊密相連了。

　　傳統的商業地產，通過單純地炒房賣樓如今已經很難從政府那里拿到優惠地皮，而且單純的地產項目，土地增值稅等稅費的繳納比例極高。但是如果加以文化產業的包裝，情況就完全不同了。

　　一些地區為了促進文化旅游產業的發展，在對文化旅游產業的招商引資方面提供很多的優惠。這讓地產商們很是眼饞，紛紛想要搶這個先機，涉足這個領域。

　　不可否認，我國主題公園建設的飛速發展一定程度上拉動了地方旅游經濟增長，也給本沒有太多旅游資源的城市，建設自身旅游資源的機會。因此大型主題公園成為了政府增加稅源，投資民生，增加財政收入的妙招。這層包裝讓商人和政府都十分買賬。

　　如今城市內部的房地產開發已經達到極致，而旅游區的旅游產品開發成為了地產界的藍海。建設一個主題公園便于盤活存量資產，還能成為地產銷售的巨大招牌，很多地產大亨樂于為之。這就讓位于郊區的主題公園和商業地產在不知不覺中已經成為了不可分離的“連體嬰”。

　　深圳華強集團在沈陽擁有3個體量較大的商業地產項目和一個大型主題公園。與房地產相比，主題公園的利潤率可能不高，但是卻將整個華強地產的知名度推到了頂端，省去了很多地產樓盤宣傳推廣費用。

　　在國內，將主題公園開發和房地產結合而成了 “主題公園+地產”的獨特盈利模式，以擁有歡樂谷和東部華僑城等主題公園品牌的華僑城集團最具代表性。在其示范效應下，越來越多的開發商開始運作集主題公園、別墅、酒店、商業街等多種業態為一體的旅游復合地產，“小公園大地產”的開發模式已經向二三線城市甚至四線城市蔓延。主題公園的拿地功能已經顯露無遺。

　　每年一度的中國主題樂園發展論壇，不僅吸引了主題樂園運營商、酒店運營商、游樂設施供應商，還吸引了保利地產、富力地產、萬科地產等眾多房地產開發商前來參加。

　　位于沈陽北站北的樂天主題公園項目，占地面積130萬平方米，總投資超過20億美金。韓國樂天集團代表金皀鎮介紹，樂園周邊的寫字樓或商務用樓目前規劃最高的65層，275米高。在平面設計圖上記者看到，樂天的寫字樓將建設十余棟，游樂園僅占了兩棟樓的一至四層，商場面積也很有限。但是對外樂天集團的主打宣傳牌卻是 “投資20億美金的世界最大游樂園。”據了解，樂天集團投資的20億美金已經到位，并將再追加20億美金擴大土地面積，但是主題公園是所有建設中的最后一項。

　　遼寧大學商學院教授于錦華說：“如果純粹是做主題公園，可能拿個兩三百畝地就足夠了。之所以要上千畝，實際上多數就是用于地產。部分主題公園的建設已經脫離了原來旅游業發展的基本內涵，而變成了地產商借主題公園建設來圈地的行為，成為一個公司的投資盈利模式。 ”

　　對策 堵死漏洞中的“圈地運動”

　　通過主題公園、高爾夫公園、馬場、射箭場、動漫產業園區等文化、旅游產業項目，享受優惠政策大面積“圈地賣樓”的行為，目前并不罕見。原本為了扶持高新產業、現代服務業的國家優惠政策卻讓一些開發商鉆了空子。唯有進一步完善相關規定，才能堵死這些漏洞中的“圈地運動”。

　　近年來，政府已經覺察到大規模主題公園建設存在的問題。2011年由國家發改委、國土資源部、住房和城鄉建設部三部委聯合下發了 《關于暫停新開工建設主題公元項目的通知》。《通知》要求自2011年8月5日起至國家規范發展主題公園的具體措施出臺前，各地一律不得批準建設新的主題公園項目。同時，已經辦理審批手續但尚未開工建設的項目，也不得開工建設。《通知》特別強調，限制建設和要求上報的為總占地面積在300畝以上或總投資在5億元以上的主題公園項目。

　　于錦華認為：“整治大型主題公園建設，治標更要治本，要從制度上入手。首先明確主題公園的主管部門。主題公園屬于休閑與旅游項目，應由旅游部門牽頭整治。整治中應制定主題公園管理條例，明確其開發建設、經營管理的程序、規則、問責、主管行政部門的職責等問題。還應制定以下法律法規：高爾夫球場與主題公園建設不得占用耕地、公共綠地和風景名勝區，不得借項目開發圈地屯儲、伺機牟取暴利，不得強拆、占用城鄉居民住房用地，不得污染水源、破壞環境，不得借建主題公園名義開發房地產、高級公寓、度假別墅等。通過制度堵死漏洞。 ”

　　當然主題公園也并不都是房地產建設的陪襯，主題公園的問題不僅僅是多與少的問題。隨著人們休閑與旅游需求的增長，主題公園將成為滿足人民生活需要的業態。整治只是為了促進其發展，使主題公園步入規范、有序、理性發展的軌道。

　　2013年5月，為規范主題公園發展，國家發改委、國土資源部、環保部等12部委聯合發布了《關于規范主題公園發展的若干意見》，對主題公園項目發展作出了規范。 《意見》明確了主題公園發展的總體要求，合理界定了其范圍，根據占地規模、投資規模等因素，將主題公園劃分為特大型、大型和中小型三個等級，并規定新建、擴建時應嚴格履行相應核準程序，從而明確了主題公園的選址條件和土地利用管理方式，并對主題公園的規劃布局、建設運營監管及創新發展等方面都有了明確的規定，主題公園項目的界定更加有層次，更加細致。

　　調查 主題公園或成主題地產

　　我國的主題公園目前已經超過了2500個，其總數將在2020年超過美國。之前的主題公園中有七成處于虧損狀態，有兩成可以運營持平，僅有一成盈利。那么為何還有眾多企業動輒斥資上億元投向主題公園呢？調查顯示，中國主題公園大多數的盈利來源是房地產開發和土地增值。主題公園其實是“主題地產”。

　　許多開發商都按照這種模式操作：用相對較低的價格購買土地，以主題公園為名開發商業地產和住宅，以期盈利。

　　于錦華說：“許多投資商并不介意運營主題公園能否盈利，因為門票和園區內的餐飲、商店收入在他們利潤中所占比重并不大。他們的利潤更多來自于土地開發，因此大舉開發包括公寓樓、別墅以及賓館在內的商業房產與住宅。 ”

　　當前住宅市場飽受宏觀調控之困，商業地產又面臨激烈的競爭和高風險，不少房地產企業都在進行戰略轉型，尋找新的領域和機遇。對于資金實力雄厚的企業而言，旅游地產顯然是個不錯的選擇。萬達、龍湖、萬科、世茂等企業已經紛紛擴大旅游地產項目的規模。

　　有分析指出，目前，文化產業受到國家大力扶植，但凡和文化產業搭邊，政府是給地又給錢，現在很多地產商都想和文化產業扯上關系。

　　吸引開發商進入主題公園的動力，主要是背后隱藏著巨大的利潤。由于近兩年我國在地產方面限制政策頻出，讓很多以土地財政為主的政府有了很大壓力。從地產商角度而言，掙慣了快錢的大亨們之所以進軍主題公園行業，是因為常規的住宅地產受到調控，否則誰會愿意去賺旅游地產這種收效很慢的錢？旅游地產投資回報周期長，現金流少，也不是剛性需求。開發商是不得已而為之。同時，有華僑城的榜樣在，主打主題公園無疑又是旅游地產中理由最充分的一個。

　　主題公園項目帶有公共利益性，土地價格非常便宜，配套費用低，手續簡單，開發成本也比較小。同時，實際用于主題公園項目發展的一般僅有10%至30%左右，剩下的都預備做房地產開發，實際上等于一種變相的廉價圈地行為。