牛鳳瑞：房地產(chǎn)作為一個先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，為人們的生產(chǎn)生活提供場所及服務(wù)，在中國，它被賦予了更多的社會功能。作為城市管理者來說，先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)是規(guī)劃，現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)的很多問題源于政府職能的缺位。

　　我認為是“睡城”是新興城市發(fā)展過程中的一個階段性產(chǎn)物。沒有“睡城”也就沒有未來的新城。成為“睡城”后，伴隨著人口的集聚，商業(yè)，餐飲，購物等設(shè)施以及公共服務(wù)、醫(yī)療、學(xué)校等相關(guān)配套也會逐漸發(fā)展起來，這些都需要財政的支持，它是一個沒有起點也沒有終點的循環(huán)，誰先發(fā)展誰就要先支付這個成本，這是創(chuàng)業(yè)成本。

　　從城市開發(fā)的角度來說，房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中既滿足了住房的需求也創(chuàng)造了新的需求，人口的聚集為服務(wù)業(yè)的發(fā)展又提供了規(guī)模化需求，如餐飲業(yè)等；土地城市化是以農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地為特征的城市化，人口的城市化則是以自然人為單位。兩者在發(fā)展過程中很難做到完全同步。在現(xiàn)階段，土地城市化呈現(xiàn)出快于人口城市化的現(xiàn)象，當(dāng)城市化基本完成后，土地的城市化就停止了，不需要批用更多的土地，但新區(qū)也好新城也好還在發(fā)展，建設(shè)還在加高加密，人口還在集聚，這個階段人口的城市化快于土地的城市化也是一種正常現(xiàn)象。

　　《21世紀(jì)》：在北京產(chǎn)業(yè)的外溢上，周邊的衛(wèi)星城都想分一杯羹，對企業(yè)、資源、資本、人才的競爭更加激烈，您認為目前衛(wèi)星城間是否存在同質(zhì)化競爭的問題？

　　牛鳳瑞：我不認為同質(zhì)化是城市發(fā)展中的嚴重問題。首先城市是有共性的，作為一個城市需要發(fā)展，一些為本地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，是不能通過地域分工、區(qū)域之間的交流來滿足的，如基礎(chǔ)教育、餐飲等問題就需要就地解決。目前衛(wèi)星城之間存在產(chǎn)業(yè)同構(gòu)是正常的，而一些市場競爭領(lǐng)域的如生物醫(yī)藥、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)則可以進行地域分工。

　　關(guān)于地方政府規(guī)劃的同質(zhì)化，與中國的行政體制有很大關(guān)系，地方政府的政策規(guī)劃往往要和中央的宏觀政策保持一致。但需要意識到每個區(qū)域都有自己的特殊性，這需要賦予地方政府在經(jīng)濟決策上更大的自主性。

　　《21世紀(jì)》：此外，伴隨著北京輻射力的增強，在河北的臨京區(qū)域內(nèi)也出現(xiàn)了燕郊、大廠、香河、固安、涿州等受益城市。您認為這些城市的發(fā)展對北京、對河北的意義分別是什么。

　　牛鳳瑞：北京周邊城鎮(zhèn)的快速發(fā)展很大程度上源于北京的高房價，由此分流出了一批在北京不能買房的人，這屬于市場導(dǎo)向。隨著交通條件的改善，這些區(qū)域的房價也在躥升，這些買房者其實也是受益的；這種分流既減輕了北京主城區(qū)的人口壓力，也滿足了部分人的住房需求，盡管不是政府主觀的行為，但這種區(qū)域間的合作是兩利的。

　　從環(huán)首都經(jīng)濟圈的角度看，這些臨京城市的發(fā)展顯然給京、冀兩地的合作提供了更多的融合空間。但是，要想加深和加速一體化的過程，僅僅靠市場的作用是不夠的，還需要來自上層的制度設(shè)計和更大力度的協(xié)調(diào)。就國家層面而言，公共基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的搭建是兩地合作的基礎(chǔ)，而燕郊、固安等地可以借此機遇謀求更大的發(fā)展空間。