至于是否影響二手房流通、影響市場供應？從長期看沒必要擔心，但必須關注短期內可能產生的負面影響。長期看，買賣和租賃均形成市場供應，都可以滿足市場上的住房需求，所以只對流動或供應方式與結構產生了影響。但從短期看，可能出現政策實施前的加速流動和實施初期的鮮有流動等現象，還可能短期內將住房需求轉移到新建商品住房市場，影響新建商品住房市場的穩定。近期資本市場對“新國五條”的異常反應，相信也是在“影響市場供應”這個邏輯下的新政頒布效應。因此，應盡快出臺實施細則或征管細則，盡量縮短政策銜接的過渡期，促進市場穩定。

 

　　解析②  稅收并非短期工具 房產稅擴圍可同步施行

 

　　當人們關注20%個稅的調控內容時，“新國五條”提出擴大房產稅試點的條款同樣不容忽視。劉洪玉認為，稅收作為一種體制性、長期性的手段，對于調節財富分配、促進資源優化有著重要作用。無論是20%個稅的征收，還是房產稅的試點擴大，均非短期政策工具。

 

　　劉洪玉表示，房地產稅收涉及房地產開發、交易、持有各個環節，“研究推進房地產稅改革”是“十二五”期間的一個重要任務。自2003年以來，我國一直在按照“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，積極探索和推動房地產稅收制度改革，其總體思路是通過對現有功能相近的房地產稅收的歸并、征收范圍的拓展和征管辦法的完善，建立以房地產保有環節稅收為核心的房地產稅收制度，使之成為推動地方財稅收入體制改革、調節個人財富分配和貧富差距、促進房地產資源優化配置與有效利用、提高房地產市場運行效率與穩定性的一項長期制度。從這個意義上來說，依住房價值在持有環節征收“房產稅”或“物業稅”的改革，是這項長期制度建設的重要內容，目前社會上過于看重其市場調控或影響房價的效果，將其視為住房市場調控的短期政策工具，是不全面的。

 

　　增加持有環節的稅收，從保持社會總體稅負基本穩定的要求出發，就應該簡化交易環節的稅制、減輕交易環節的稅費。重慶和上海自2011年年初開始對部分個人住房征收房產稅，是我國房地產稅改革歷程中的重要進展，兩個城市的房產稅改革試點，在引導住房合理消費、抑制投資投機型購房方面產生了積極的作用，為在個人住房領域從價計征房產稅探索了經驗。此次“新國五條”提出要擴大試點范圍，具體范圍擴大情況我還不清楚，但在擴圍的過程中，一定要盡快就改革目標和實施路徑達成共識，并在此基礎上出臺全國統一的房產稅改革方案，以便各地在統一、規范的政策指導下，推動各地的房產稅改革，降低改革成本，同時也為未來正式全面實施房產稅奠定基礎。

 

　　因為個人所得稅和房產稅的征稅目的和調節范圍不同，因此對個人住房轉讓所得征收20%的個人所得稅，不會影響房產稅的擴圍。但房地產稅收的總體稅負，應該統籌考慮。與個人住房相關的房地產稅改革理想目標是：第一，在住房轉讓環節征收契稅和個人所得稅，并根據房屋屬性和交易特征設計梯級稅率，其中契稅由現有的契稅、印花稅、營業稅合并而來，個人所得稅由現有的個人所得稅、土地增值稅和城鎮土地使用稅歸并而來；第二，在持有環節從價計征房產稅或物業稅。

 

　　解析③  十調九漲有失偏頗 調控成效不容忽視

 

　　在劉洪玉看來，近10年來我國對于房地產市場的調控一直未放松，并且取得了不少成果。之所以人們對于調控抱有種種不滿，很大程度上是由于我國經濟發展一直保持著較高勢頭所致。如果沒有房地產市場的調控，如今的房價會更加不堪。

 

　　劉洪玉表示，中國房地產市場的發展經歷了1992 1998年起步、1999 2004年量增和2005 2010年價漲3個階段，中國房地產市場的這些發展變化，政府政策的變化或調整起到了重要作用。如果把2002年原建設部等六部委《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》（建住房 2002 217號）的頒布作為近10年房地產市場調控的始點，10年來除了2008年受國際金融危機影響房價明顯下調、2011年和2012年房價漲幅較低外，其他年份的房價上漲幅度基本都超過了兩位數，有幾個年份還超過了25%。因此，說“十年九調、屢調屢漲”是一個客觀的事實描述。但也許大家忽略了一個問題，這就是“如果十年不調意味著什么？”相信這個結果大家想都不敢想。

 

　　導致這種情況出現的原因，至少有這么幾點：第一，中國作為新興經濟體，經濟高速增長、城鎮人口和居民可支配收入持續快速增加，這是推動住房需求增加、房價持續上漲的根本動力；第二，耕地保護的壓力，尤其是特殊土地所有與使用制度安排，抑制了土地的有效供給；第三，住房市場一頭連著經濟、一頭牽著民生，經濟與民生又是相互依存的關系，導致房地產市場調控是一項異常復雜的系統工程；第四，國際上也幾乎找不到房地產市場調控的成功經驗，相反許多國際一流學者都在關注中國房地產市場調控經驗，關注其對穩定中國經濟或降低中國經濟發展風險對世界經濟穩定作出的貢獻。

 

　　就近年房地產市場調控而言，2010年4月“國發10號文”提出了以差別化信貸和限購為標志的抑制不合理住房需求政策，該政策是我國首次從需求管理角度提出的調控政策，實施兩年多以來，住房投機和投資行為受到遏制，理性的基本住房需求成為市場主流，住房價格穩步回落，冷卻降溫效果明顯。

 

　　有關住房交易統計數據顯示，北京市新建商品住房套均建筑面積從2009年的115.4平方米下降到2012年的109.1平方米，同期90平方米以下套型占比從45.2%提高到50.6%，外省市購房占比從30.0%降低到13.2%。這就意味著同樣建筑面積規模，可供應的住房套數或市場上的住房機會增加了5.8%，而增加的住房機會中，又主要集中在了面向居民基本住房需求的中小戶型和符合購房條件的本市常住居民。

 

　　對我國40個主要城市商品住房價格的統計顯示，其上漲速度已經從2009、2010年12月的同比上漲27.74%、27.26%，下降為2011、2012年12月的同比上漲3.64%、5.97%，調控的效果也是非常明顯。此外，2011年和2012年全國GDP與城鎮居民可支配收入實際增長速度分別為9.30%與7.80%和8.40%與9.60%，可以看出，上述40個主要城市的平均房價漲幅低于同期GDP與城鎮居民可支配收入增速，也基本達到了房價調控的目標。

 

　　解析④  有效增加市場供給 引導預期理性購房

 

　　對于近年來我國實施的一系列房地產市場調控手段，劉洪玉認為，調控經歷了從供給端向需求端的轉變，如今已到了加大供給緩解市場需求的階段。政府部門應該及時發布權威性的市場信息，增加市場透明度，從而引導市場預期，讓購房者理性購房。

 

　　劉洪玉表示，回顧我國住房市場調控的歷史，不難發現，在2010年以前基本上是以調控供給端為主，對住房消費采取鼓勵的態度，但調控結果并不令人滿意。這一方面是由于調控政策的方向本身就是抑制供給，比如打擊房地產投資過熱、改革土地供應方式等；另一方面是由于供給端是高度市場化的企業，這些企業從利益最大化的目標出發，未必都有執行政府調控政策的自覺性（比如縮短開發建設周期、不要囤房囤地、增加中小戶型普通商品住房供應等）。

 

　　因此，從2010年開始將調控政策的重點改為需求管理，改變調控思路后的效果應該也是可以看到的。當前熱點城市住房市場的供求關系仍然是供不應求，所以今后的調控除了進行更加嚴格的需求管理，還要通過多種渠道增加土地供應，同時加強對土地出讓合同中有關開發周期條款的執行力度等，來改善住房市場上的供應緊張狀況。