專家解析“新國五條”下的房地產(chǎn)市場
2013-03-22 08:32:26 作者：張際達(dá) 來源：中國建設(shè)報(bào) 瀏覽次數(shù)：
半個(gè)多月的時(shí)間，讓房地產(chǎn)市場開始適應(yīng)“新國五條”及其實(shí)施細(xì)則帶來的沖擊，抓緊過戶者有之，等待政策落地者亦有之。那么，“新國五條”究竟透露出何種的調(diào)控動(dòng)向？剛性的住房需求是否會(huì)被誤傷？我國的房地產(chǎn)調(diào)控又該如何持續(xù)、深化？就此，記者采訪了清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉。
解析① 稅收旨在保障公平 等待細(xì)則促進(jìn)穩(wěn)定
“新國五條”出臺(tái)后，人們普遍認(rèn)為在熱點(diǎn)城市，“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房要征收20%差額的個(gè)人所得稅”的條款會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，從而增加購房成本，推高房價(jià)。對(duì)此，劉洪玉認(rèn)為，本次施行的稅收調(diào)控手段并非新稅種和新稅率，而且根據(jù)《中國人民共和國個(gè)人所得稅法》及相關(guān)優(yōu)惠措施的規(guī)定，剛性購房需求將在很大程度上得到保護(hù)。但這有賴于各地實(shí)施細(xì)則或征管細(xì)則的進(jìn)一步明確。
劉洪玉認(rèn)為，“新國五條”要求個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，實(shí)際上是還原了個(gè)人所得稅法及相關(guān)法律的立法初衷，即合理共享房地產(chǎn)增值收益、合理調(diào)節(jié)居民收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平。
根據(jù)《中國人民共和國個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)和建筑物轉(zhuǎn)讓，屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)按一次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除購建費(fèi)用和其他合理費(fèi)用后的余額，按照20%的比例稅率計(jì)算納稅。在過去的稅收征管實(shí)踐中，為促進(jìn)住房市場的發(fā)展，同時(shí)受征管能力和條件的限制，國家稅務(wù)總局在《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā) 2006 108號(hào)）中規(guī)定可以采用按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1% 3%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的核定征稅方式，各地普遍采用了1%的比例稅率。
由于2006年以前的房價(jià)年均漲幅相對(duì)較低，所以按轉(zhuǎn)讓價(jià)格1% 3%或按轉(zhuǎn)讓所得20%兩種計(jì)稅方式稅負(fù)差異不大。但從2006年1月到2012年12月，全國40個(gè)主要城市的房價(jià)平均上漲了1.5倍，個(gè)別熱點(diǎn)城市的房價(jià)平均上漲了3倍多，此時(shí)再按兩種計(jì)稅方式計(jì)算的稅負(fù)差異就變得非常大了，導(dǎo)致按住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格1%計(jì)算的個(gè)人所得稅失去了讓房地產(chǎn)增值在投資者與社會(huì)大眾之間共享和調(diào)節(jié)收入分配的功能，產(chǎn)生了嚴(yán)重的公平性問題。
新的住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅計(jì)稅方式，無疑會(huì)增加住房交易成本，尤其是在過去房價(jià)上漲過快的部分熱點(diǎn)城市。目前，社會(huì)各界普遍擔(dān)心這一稅收是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，是否會(huì)推高房價(jià)。目前下結(jié)論還為時(shí)尚早。國外學(xué)者在研究物業(yè)稅時(shí)，有很多涉及稅負(fù)轉(zhuǎn)移問題，其基本結(jié)論是，如果當(dāng)?shù)厥袌鍪琴u方市場則大部分稅負(fù)會(huì)轉(zhuǎn)嫁，如果是買方市場則基本不能轉(zhuǎn)嫁，如果是比較均衡的市場則在買賣雙方分擔(dān)。所以，是否全由買房人承擔(dān)此次增加的稅負(fù)，要依各城市的住房市場供求關(guān)系、新建住房供給水平等情況而定。此外，在購房人住房支付能力約束下，如果稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購房人身上的會(huì)抑制其住房需求，從而緩解當(dāng)前的住房供求矛盾。如果稅負(fù)主要由賣方承擔(dān)，則會(huì)抑制其轉(zhuǎn)讓行為，可能轉(zhuǎn)而將住房用于出租，增加租賃市場上的住房供應(yīng)。
當(dāng)然，更多人擔(dān)心的是此次“新政”是否會(huì)傷及無辜，即居民基本住房需求或“剛需”，以及合理的改善住房需求是否會(huì)受到影響。我的理解是應(yīng)該不會(huì)，或者在執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)時(shí)會(huì)盡量避免。在前面提到的“國稅發(fā) 2006 108號(hào)”文件中，就有這樣的規(guī)定，即“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。”并要求“不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。”
對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征稅也是國際上的普遍做法，只是在征收方式、稅率設(shè)置、減免條件等方面有差異。例如，我國香港地區(qū)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得與其他所得一并申報(bào)繳納個(gè)人所得稅，收入高者多納稅。英、美、法等國家對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓征收資本利得稅 CapitalGainsTax ，但有許多寬免規(guī)定。例如，英國相關(guān)法律規(guī)定，居民處置個(gè)人擁有的住房時(shí)，如果該住房是其唯一住房或主要住所，就可以依“私人住宅寬免”的相關(guān)規(guī)定，免除全部或部分資本利得稅。如果該唯一住宅的占地面積超過5000平方米，或?qū)⒆》康囊徊糠钟糜谏虡I(yè)用途，或?qū)⑷炕虿糠钟糜诔鲎猓ù藭r(shí)可依租賃住房豁免辦法申請(qǐng)豁免），或購買的主要目的是為了短期轉(zhuǎn)售獲利（有最低居住年限限制），則不能申請(qǐng)全額豁免；購買住房用于投資目的、用于度假或季節(jié)性使用的第二住宅等，則需要繳納資本利得稅。德國、瑞士等國家規(guī)定，如果是唯一住房且居住時(shí)間超過10年，則可以免征資本利得稅。還有一些國家在征收轉(zhuǎn)讓住房資本利得稅時(shí)，采用依納稅人個(gè)人收入所得稅適用的最高稅率水平指數(shù)化扣除的方法，使得較低收入居民繳納較低的資本利得稅。
所以，我國在制訂相關(guān)征管細(xì)則時(shí)，一定會(huì)參照國際上的這些經(jīng)驗(yàn)，使“新政”既能避免傷及無辜、保護(hù)弱者，又能打擊投機(jī)、調(diào)節(jié)收入分配、共享增值收益、促進(jìn)社會(huì)公平。例如，受住房制度歷史沿革的影響，我國城鎮(zhèn)居民住房的來源多元化，2010年城市居民住房中，已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置住房和自建住房分別占住房總量的17.3%、5.1%、4.5%和16.4%，如果均按“國稅發(fā) 2006 108號(hào)”規(guī)定的房屋原值計(jì)算辦法估算，顯然由于剝奪了上述家庭在住房改革中所獲得的部分利益而存在明顯的不合理，因此，至少需要將這些房屋的原值調(diào)整到其購入時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，而不是采用歷史上的獲取成本。
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