紐約曼哈頓第五大道的蘋果旗艦店，吸引了來自全世界鐘情于蘋果創(chuàng)意和科技美學(xué)的人們，這里常常人滿為患，蘋果店員工不時(shí)需要在入口處組織引導(dǎo)顧客有序進(jìn)入。

從蘋果店內(nèi)仰視通用大廈

　　這些爭(zhēng)搶著進(jìn)入店內(nèi)一睹蘋果最新產(chǎn)品的人們或許還不知道，透過蘋果店頂層的透明玻璃向上望去，一棟高50層的大樓，或許在不久之后將迎來一位新的來自中國(guó)的主人。

　　國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)商SOHO中國(guó)總裁張欣要把她和丈夫潘石屹(微博)的野心帶到曼哈頓。這位地產(chǎn)界的女強(qiáng)人認(rèn)為，中國(guó)的住宅地產(chǎn)投資已經(jīng)走到終點(diǎn)。

　　3月8日，美國(guó)市場(chǎng)上傳出張欣牽頭一家財(cái)團(tuán)洽購(gòu)紐約通用汽車大廈40%股權(quán)的消息。如果談判成功，張欣和她的合作伙伴將出價(jià)34億美元，這也是中國(guó)投資方收購(gòu)單一美國(guó)地產(chǎn)最大的交易之一。

　　在人民幣升值和美國(guó)樓市低迷之后，中國(guó)的地產(chǎn)商拿著大筆美元開始在美國(guó)尋找機(jī)會(huì)。看上去，他們對(duì)出資額并不在乎，對(duì)控制權(quán)問題也避而不談，市場(chǎng)才是他們最看重的。這一幕，在上世紀(jì)80年代的美國(guó)市場(chǎng)曾經(jīng)出現(xiàn)，只是主角從日本投資者換成了中國(guó)人。

　　張欣的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移

　　張欣毫不掩飾自己對(duì)中國(guó)樓市缺乏信心。在闡述完“中國(guó)的住宅市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到極限”的觀點(diǎn)后，她接著向外界表示，國(guó)內(nèi)在商業(yè)零售方面，商鋪和購(gòu)物中心的供應(yīng)量確實(shí)太大了。但是寫字樓是地產(chǎn)市場(chǎng)里唯一發(fā)展良好的一塊。

　　SOHO中國(guó)試圖將辦公樓業(yè)務(wù)都集中在北京和上海的繁華地段。潘石屹也樂于時(shí)不時(shí)地告訴媒體這兩個(gè)城市的租金上漲情況。但顯然，這兩個(gè)城市黃金地段可供出讓的土地越來越少，更讓人不安的是，SOHO中國(guó)近年來鮮少能在公開市場(chǎng)上拿到土地。

　　這家公司加大了項(xiàng)目收購(gòu)的力度。潘石屹認(rèn)為，公司豐盈的現(xiàn)金貯備可以支持他們做到這一點(diǎn)。他曾向媒體透露，上海、北京、紐約、倫敦和香港是自己認(rèn)為的房地產(chǎn)投資價(jià)值較高的市場(chǎng)。

　　對(duì)于新的合作者，通用汽車大廈的大股東波士頓地產(chǎn)董事長(zhǎng)道格拉斯·林德說，“我們將很高興能有機(jī)會(huì)與新的合作者共事。”

　　對(duì)于其目前對(duì)通用大廈持有的60%權(quán)益，并且是大樓的絕對(duì)控制方，波士頓地產(chǎn)表示對(duì)現(xiàn)狀很滿意。“我們對(duì)于如何運(yùn)營(yíng)整座大樓，以及如何重新布置及安排租戶充滿信心。”林德說。

　　騰訊財(cái)經(jīng)試圖向SOHO中國(guó)詢問關(guān)于此項(xiàng)交易的細(xì)節(jié)，但公司此時(shí)不愿就收購(gòu)過程和規(guī)劃發(fā)布消息。但知情人士指此次股權(quán)交易由張欣家族而并非SOHO中國(guó)來完成。

　　說起張欣家族不得不提的就是SOHO中國(guó)運(yùn)用的“家族信托”。這種海外信托模式由于企業(yè)及其創(chuàng)始人的隔離風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)富管理。

　　2002年，SOHO中國(guó)為了在海外上市，搭建了紅籌架構(gòu)。潘石屹和張欣二人通過私人公司控制了SOHO中國(guó)的股權(quán)，接下來，SOHO成立了7家離岸公司來控制境內(nèi)的項(xiàng)目公司。其中，潘石屹透過Boyce(BVI)控制SOHO中國(guó)47.39%股權(quán)，張欣透過Capevale(BVI)控制SOHO中國(guó)47.39%股權(quán)。

　　2005年11月14日，潘石屹用“境外換手”的方式將其在Boyce(BVI)的全部股份以饋贈(zèng)方式轉(zhuǎn)讓給張欣。然后，張欣把Boyce及Capevale(BVI)的全部股份轉(zhuǎn)給一家公司，再把這家公司的全部股份授予匯豐信托。張欣本人就是這筆信托的唯一授予人、保護(hù)人及全權(quán)受益人。

　　至此，SOHO中國(guó)股權(quán)的收益權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)至張欣名下。而收購(gòu)?fù)ㄓ闷嚧髲B股權(quán)的交易由張欣家族而非SOHO中國(guó)來完成，也可以讓SOHO中國(guó)在一定程度上規(guī)避此項(xiàng)交易帶來的資本市場(chǎng)上可能的風(fēng)險(xiǎn)。

　　這些風(fēng)險(xiǎn)最大的由頭是資金問題。去年8月，SOHO中國(guó)宣布從以往的散售模式轉(zhuǎn)型為自持物業(yè)，并稱不惜提高負(fù)債率，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其資金鏈的擔(dān)憂。但在近日的2012年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘石屹透露，截至2012年12月31日，公司擁有現(xiàn)金約為222億元人民幣，凈資產(chǎn)負(fù)債率僅為2.6%。而在2013年福布斯全球富豪排行榜中，張欣以身家36億美元，排名376位。

　　第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來自于紐約商業(yè)地產(chǎn)海面下的暗礁。盡管紐約商業(yè)表面上一片紅火景象，然而業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始擔(dān)心市場(chǎng)過熱，價(jià)格虛高。根據(jù)最近的一份專業(yè)調(diào)查結(jié)果顯示，紐約多數(shù)房地產(chǎn)公司的高管認(rèn)為，曼哈頓商業(yè)地產(chǎn)相比世界其他主要城市的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)估值過高。

　　這些地產(chǎn)從業(yè)人士還認(rèn)為，盡管價(jià)格已經(jīng)重新回到了2007年金融危機(jī)前的高位，但是商業(yè)地產(chǎn)的租金水平和入住率距離2007年的水平還相去甚遠(yuǎn)，新一輪的繁華可能還要等到3年后。

　　“曼哈頓的商業(yè)地產(chǎn)或許仍然可以被看做是黃金標(biāo)準(zhǔn)，地產(chǎn)界的高管卻清楚地知道，最好的日子已經(jīng)過去。”地產(chǎn)集團(tuán)Marks Paneth & Shron主管合伙人威廉姆·詹寧斯說。

　　通用汽車大廈幾經(jīng)易手

　　被譽(yù)為紐約天際線“皇冠上的明珠”的通用大廈，是紐約市的地標(biāo)性建筑。這座高50層的大樓，位于紐約曼哈頓第五大道和59街，與著名的廣場(chǎng)酒店隔街相望，可俯瞰整個(gè)中央公園，也是曼哈頓上少有的橫跨整個(gè)街區(qū)的巨型高樓，擁有約200萬平方英尺的可租賃面積。位于其樓前的蘋果第五大道旗艦店，也為這座大樓增色不少。

　　此樓的底層，曾被用于通用汽車的展示廳，現(xiàn)已成為施瓦茨玩具旗艦店。許多著名的企業(yè)坐落于其中，包括雅詩(shī)蘭黛、約克資本等, 尤其在近年來，更是吸引了眾多對(duì)沖基金和金融企業(yè)將這里作為辦公場(chǎng)所。

　　該樓自1968年建成以后，幾經(jīng)易手，價(jià)格也不斷攀高。其最早的主人通用汽車公司，由于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)欠佳，陷入財(cái)務(wù)困境，于1982年以5億美元的價(jià)格將通用大廈出售。1998年，紐約著名地產(chǎn)商唐納德·特朗普以8億美元將此樓購(gòu)入。

　　此后，該大廈又多番被倒手，價(jià)格一度創(chuàng)下北美房地產(chǎn)銷售價(jià)格紀(jì)錄。直到2008年金融危機(jī)爆發(fā)，波士頓地產(chǎn)公司，也是該樓目前的所有者，聯(lián)合其他三大財(cái)團(tuán)，從資金困難的原業(yè)主手中以近29億美元的價(jià)格購(gòu)入，再創(chuàng)美國(guó)辦公樓銷售金額紀(jì)錄。

　　波士頓地產(chǎn)公司的合伙財(cái)團(tuán)也可謂陣容豪華，包括由卡塔爾和科威特主權(quán)基金支持的高盛房地產(chǎn)投資基金和迪拜的梅拉斯房地產(chǎn)私募股權(quán)公司。波士頓地產(chǎn)占整棟大樓60%的權(quán)益，并且負(fù)責(zé)大樓的管理和租賃服務(wù)。

　　另外占40%權(quán)益的基金，從去年起就雇傭商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE，想趁著正欣欣向榮的紐約商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，將通用大廈的40%權(quán)益出售。

　　來自中國(guó)的新開拓者

　　現(xiàn)在，中國(guó)地產(chǎn)界的名女人張欣把自己的名字和這棟傳奇大樓聯(lián)系在了一起。

　　去年9月，市場(chǎng)曾傳言潘張夫婦欲購(gòu)買紐約曼哈頓的索尼大廈，原因是二人曾經(jīng)到訪過索尼大廈。雖后來遭到潘石屹極力否認(rèn)，但外媒報(bào)道稱SOHO的確參與了對(duì)索尼大廈的競(jìng)購(gòu)。

　　目前，中國(guó)投資美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)多以間接投資為主，即通過投資美國(guó)的房產(chǎn)投資信托，來達(dá)到投資目的。如中投公司，曾投資黑石集團(tuán)，而后者一直活躍于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。而個(gè)人投資者參與到美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域的則少之又少。

　　張欣卻是個(gè)例外，她對(duì)紐約商業(yè)地產(chǎn)似乎情有獨(dú)鐘。據(jù)報(bào)道，去年，張欣斥資6億美元，購(gòu)入公園大道廣場(chǎng)49%的股權(quán)。另外一個(gè)位于曼哈頓中城港務(wù)局公交中心的項(xiàng)目，張欣也曾試圖向負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的沃納多房地產(chǎn)信托公司投資8億美元，但該項(xiàng)目最終夭折。

　　除張欣外，中海、萬通、中坤、碧桂園、綠地、萬科等開發(fā)商都已涉足海外地產(chǎn)。2009年，萬通宣布在紐約新世貿(mào)投資5億元打造“中國(guó)中心”，從談判到簽約經(jīng)歷7年時(shí)間；今年年初，萬科宣布和美國(guó)頭號(hào)房企鐵獅門共同開發(fā)舊金山地塊。房企海外投資似乎成為中國(guó)樓市陰晴不定之下的一張船票。

　　這一幕在上個(gè)世紀(jì)80年代卻似曾相識(shí)。當(dāng)時(shí)的主角是日本開發(fā)商。二戰(zhàn)后，日本經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，同時(shí)，70年代歐美發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)卻陷入停滯。“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂之后，隨著日元貨幣購(gòu)買力的提高，日本人開始對(duì)美國(guó)資產(chǎn)進(jìn)行大量收購(gòu)，到80年代末，全美甚至10%的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)成為日本人的資產(chǎn)。其中，最著名的案例是三菱公司以14億美元購(gòu)買美國(guó)國(guó)家象征——洛克菲勒中心。然而，在這樁交易發(fā)生后不久，該大廈就因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善出現(xiàn)巨額虧損，三菱不得不將它半價(jià)再賣回給原主。

　　著名的圓石灘高爾夫球場(chǎng)轉(zhuǎn)讓案則是一宗更為損失慘淡的交易。90年代后，日本人在美收購(gòu)的許多資產(chǎn)都變成了包袱，當(dāng)時(shí)的買家不得不承認(rèn)，膨脹的財(cái)富讓他們頭腦發(fā)熱。

　　不同的是，如今的中國(guó)開發(fā)商們更為低調(diào)和謹(jǐn)慎。在交易沒有塵埃落定之前，他們傾向于不向外界透露任何實(shí)質(zhì)性的消息。

　　但我們?nèi)匀荒芸吹剿麄兊囊靶摹埿佬χf，剛認(rèn)識(shí)潘石屹時(shí)，潘帶她去看自己的事業(yè)，指著地上一個(gè)巨大的大坑對(duì)她說，看，這個(gè)地方將會(huì)成為北京的曼哈頓。

　　而現(xiàn)下對(duì)于總是充滿自信的張欣來說，北京的曼哈頓已經(jīng)不能滿足她的野心，她要做的是去參加真正的曼哈頓樓市盛宴。