商業地產井噴式發展以及逐漸爆發出的過剩危機正在形成一道中國式地產景觀，這一景觀的背后是土地財政、地方大躍進、融資困局、運營單一交織的窘途。

　　按照良性循環的理論來看，商業物業的投資回報率一般在6%到8%。近幾年，隨著中國商業物業交易價格的上漲，租金水平雖然也有20%～30%的大幅提升，但遠遠趕不上售價增長，這導致不少商業物業整體回報率不到3%～4%，投資者熱情下滑，空置率不斷高企，接踵而至的或是爛尾。

　　但樂觀主義者認為，任何一種商業模式都要經歷野蠻生長到自我修復最終走向良性發展的階段。

　　從中國商業地產發展的路徑和問題看，自我修復的理論或許可行。 依靠土地增值，房產+地產的模式一直是國內商業地產開發商的主流，但隨著各地類似項目的不斷涌現，土地增值模式已經逐步走到盡頭，房產+地產+產業的模式正在興起，商業地產逐步衍伸至商業模式階段。從SOHO轉散售為持有，萬達轉綜合體開發到文化產業等均為此特征。

　　梳理2012年以來中國商業地產的轉型，其中一個重要模式就是從千店一面轉向差異化運營，出現了以時尚、家庭、兒童、藝術等不同主題為定位的購物中心，這也是商業地產行業嘗試的一種自我修復。

　　而在悲觀主義者看來，以購物中心和寫字樓為主的零售商業地產今明兩年會有井噴式的危機，且要比住宅地產危機來得更為迅猛。其致命硬傷來自于中國商業地產行業的致命硬傷——迄今為止沒有合適的REITS等退出機制，大批內資開發商為保持現金流只能推行只租不賣的模式，從而造成加劇競爭、亂戰等惡性循環局面。

　　最終，商業地產的中國式突圍將以何種局面出現，兩年內或許在潮水退去后將見分曉。