有學者研究認為，未來10年我國新增城鎮人口將達到4億人左右，能夠增加40萬億元的投資需求，這將使新型城鎮化建設相關業務板塊迎來前所未有的發展機遇。

　　未來10年，房地產投資能否續寫暴利神話？限購、房產稅等房地產政策將對房地產投資產生何種影響？中央近期多次提及的"城鎮化"正在給房地產投資帶來新的想象空間。

　　"新型城鎮化不是造城運動，更不應該成為房地產開發的大躍進。"面對充滿無限想象的空間，有識之士提出警示。

　　"其實過去30年我們一直都在城鎮化，并不是從現在開始才有了城鎮化，未來房地產高利潤、高增長趨勢正在減退。"建銀精瑞資本管理集團董事長李曉東認為，城鎮化只會"有條件"地利多房地產。

　　專家點題

　　12月16日，中央經濟工作會議在北京閉幕。會議強調，積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化質量。要把有序推進農業轉移人口市民化作為重要任務抓實抓好。

　　中國社科院財經戰略研究院院長高培勇認為，城鎮化是中國當前最大的結構調整、最大的內需源泉，也是最大的改革紅利。

　　數據顯示，2011年末，中國城鎮人口首次超過農村人口，正式進入城鎮化的"拐點"。但全國人大財經委副主任委員賀鏗表示，中國真正的城鎮化率實際上不到35%，很多城市里的流動人口沒有固定職業和住所。伴隨著城鎮化的發展，將直接帶動基建、衛生、教育等系統發展，能有效拉動內需。

　　"通過城鎮化的推進，既可以拉動投資，又可以增加消費，是推進中國經濟持續平穩較快發展的關鍵點。"交通銀行首席經濟學家連平指出，中央著重強調的城鎮化，不是簡單的城鎮化，而是城鎮化質量的提高。

　　國務院發展研究中心宏觀經濟部研究員張立群則分析認為，城鎮化不等于大拆大建，要注意城市全面發展，特別需要在"軟件"和規劃管理水平上下功夫。

　　那么，中央新一屆領導人力推的新型城鎮化到底如何定位，方向又在哪里？

　　近日，全國政協經濟委員會副主任、著名經濟學家厲以寧在"第十二屆中國經濟論壇"上表示，"符合中國國情的城鎮化等于老城區+新城區+新社區三部分構成。中國不能學西歐，走反城市化道路。"

　　所謂老城區是指改建多年形成的棚戶區、工廠外遷區，使之成為適合人居住的商業區和服務區；新城區指開發區、實驗區、工業園區、物流園區等；新社區就是新農村建設。

　　厲以寧說："國家應保護農民土地不可侵犯，便于土地流轉。農民在農村金融發達的地區可以試點抵押貸款。"此外，還應加強農村的基礎設施建設和社會服務配套建設，否則農村和縣城始終不會成為城鎮化進程中具有吸引力的地方。

　　中國土地勘測規劃院一位不愿透露姓名的專家表示，改變農村土地產權現狀使其流轉起來是新城鎮化的關鍵，但是在這個過程中，要注意制度建設和監督機制建設，以防新型城鎮化變成熱錢去農村"圈地"的借口。

　　萬通集團董事長馮侖也在一場關于"創新城市"的主題對話沙龍中強調："新型城鎮化首先要解決的是土地的集約利用問題。"

　　業內人士認為，無論是上世紀50、60年代企業模式帶動的城鎮化，還是上世紀90年代園區模式帶動的城鎮化，對土地的集約使用都不夠，因此造成了環境的透支和土地的透支，使得上述的兩個模式都不具有可持續性。未來完全可以采用"核心板塊+田園城區+優美小鎮"的市鎮體系，著力優化土地空間，全面促進資源節約利用。

　　理性調控

　　有輿論擔憂，中央力推新型城鎮化或變相拉動與城鎮化密切相關的房地產行業，從而再度推高房價。但多位專家指出，由于新型城鎮化更側重質量及格局的科學合理性，或引導房地產市場需求和結構的理性調整，反而促使未來一線城市房價回歸理性。

　　北京大學教授陳國強表示，過去城鎮化的推進過于倚重房地產的發展，而此番中央強調的新型城鎮化將重心從土地城鎮化轉移到人口城鎮化，意味著房地產在城鎮化中扮演的角色將有所削弱。

　　經濟學家、燕京華僑大學校長華生的觀點與其相似。他坦言，中央此番提出"積極穩妥推進"、"提高質量"、"健康發展"等諸多要求，就是為了向各方明確表示，城鎮化不等同于發展房地產，不能簡單通過征地、買地來實現，未來的重心仍應放在農業轉移人口的市民化上。

　　因此，新型城鎮化不是鋼筋水泥的城鎮化，也不是城市擴張的城鎮化及推高GDP的城鎮化，而是把城鎮化與農村土地使用效率及有序推進農業轉移人口市民化相結合的城鎮化。即未來中國城鎮化就是農村進入城市的城鎮化，就是讓成千上萬的農民真正進城。這不僅會生發出大量的農村居民對住房的消費需求，而且也能夠讓進城后的農民各種消費水平全面提升，改變生活方式，增加就業機會。

　　若果真如此，從明年起，國內住房市場政策逐漸調整將成為必然。

　　陳國強認為，此次提出大中小城市合理布局的城鎮化，能使中小城市及區域性中心城市變成新的發展熱點，從而分流大城市多年來積累的購房需求。這種變化能將房地產市場的結構和未來需求引導向更加理性的區間，或促使未來中心城市的房價進一步回歸理性。

　　所以，明年住房市場政策或房地產宏觀調控，會更加注重讓當前住房市場價格回歸理性，讓中國住房市場真正轉型為一個消費為主導的市場，這樣才能夠為農民的市民化做好準備，并以此來增加中國經濟的內在活力與動力。

　　而這種房地產政策的調整重點會放在嚴厲遏制住房投機投資炒作上，可能在信貸政策、住房稅收政策方面有新政策出臺。這樣才能真正讓住房市場贏利功能逐漸去除，讓國家住房市場的性質真正轉型，讓國內房價真正回歸理性等。

　　"可以說，中央'農業轉移人口市民化'已經傳遞出明年國內房地產市場政策調整的明確信息。因此，房地產宏觀調控不僅沒有結束，反之要加強。至于早些時候市場對房地產政策變化的各種猜測應該煙消云散了。"一位專家這樣分析。