第三個就是剛性需求。什么是剛性需求？現(xiàn)在媒體一般理解剛性需求就是首次置業(yè)的就是剛性需求，其實我認為所謂剛性需求是指自住型需求，買房自己住的都是剛性需求，但是我們現(xiàn)在對第一套房的支持力度很大，對第二套房就不一樣了，第一套房是首付款20%利率打折，第二套房首付款50%利率不打折，差距很大。到目前為止有房的老百姓接近90%，這一輪的房地產回暖過程當中首先進入市場是剛性需求，首次置業(yè)需求，經過三個月的釋放之后現(xiàn)在看到北京上海的交易量開始環(huán)比下降了，沒有金九銀十，九月份比八月份還少了，過去金九銀九交易量上來了，但是今年不然，因為剛性需求、首次置業(yè)需求釋放了之后差不多穩(wěn)定下來了，現(xiàn)在開始釋放的是首次改善型需求，現(xiàn)在生活水平提高了希望改善一下，但是他們這些家庭不是首次置業(yè)是改善型需求，我們政策上支持力度不夠。

　　如果給改善性需求有支持力度，房地產市場的回暖就會很快起來，就看你敢不敢放的問題了。而且我認為只要真正是自住需求房地產市場不會有問題。第一，不會出現(xiàn)虛假不會產生泡沫；第二，價格不會出現(xiàn)大幅度回升。現(xiàn)在房價基本穩(wěn)定下來了，有人擔心房價會強力反彈，我覺得這種擔心沒有太大必要，買房下去投資很低不如存銀行干嗎買房，投機需求只要漲價就買為了炒房價上去，最后收炒房的價差。自住性需求對房價是很敏感的，一旦價格上去了就不買了，我自住買不起的，所以在自住需求情況下對房價反應非常敏感，為什么8月份交易量有些城市下降了？因為房價開始往上走了，剛性需求買房者一看房價高買不起不買了，如果是投資需求就不一樣，越漲越買。

　　所以，如果真正保持剛性需求進入市場，無論是首次置業(yè)、首次改善還是多次改善都應該采取支持，支持力度應該有差異，這是房地產市場變化的一個調節(jié)。在我分析看來三大政策、三個方面的需求政策恐怕長時間會執(zhí)行下去，特別是北京上海這樣的限購一時取消不了，因為沒有找到一個能夠替代限購的行政的辦法來控制北京、上海的房地產市場，這恐怕要有一個過程，暫時房子在北京和上海買還是不可以。

　　但是，我想作為剛性需求房地產市場還有很大的發(fā)展空間。這是我想講的關于房地產的價格問題、政策問題。最后簡單再提一提在這樣的情況下行業(yè)的變化，因為在座有行業(yè)的人還有相關產業(yè)的人。我在今年年初的時候做了一個判斷，用兩首歌判斷中國的房地產市場，第一手歌叫做《吻別》，吻別房地產的黃金時代；第二歌叫《牽手》，中國房地產黃金十年過意不去，中國整個房地產變化、經濟變化，中國經濟將從過去的快速發(fā)展進入一個中速發(fā)展的階段，如果搞的不好進入中等收入陷阱，中國房地產需求也從過去的房改以后像火山一樣爆發(fā)出來的需求變成相對穩(wěn)定的需求，樓市的調控供求平衡下來樓市黃金就是高速發(fā)展、高投入、高回報、高利潤甚至暴利的現(xiàn)象恐怕以后很難見到了。

　　但是請大家相信，我們房地產還在白銀時代，因為我們還有很多房車的時代要過。特別是制造業(yè)，全國21個制造業(yè)是過剩的，鋼鐵過剩、水泥過剩、玻璃過剩更嚴重，利潤很薄，所以有機會還是搞房地產來。整個房地產變化當中有一個明顯的特征就是我們的房地產市場已經從過去的賣方市場轉入買方市場，賣方市場是供不應求的市場，是由賣家說了算的市場，買方市場是供求相對平衡的以買家說了算的市場，我們的市場開始進入買方市場。

　　中國的許多產業(yè)特別是制造業(yè)產能過剩，特別是家電產能過剩厲害，前一段時間家電電商大戰(zhàn)，背后是什么？背后由于家電的銷售量增長速度大幅度下降，今年可能只增長了3%，大家積壓了很多，這實際上和房地產有關，大家買了新房肯定都是統(tǒng)統(tǒng)新的電視機、冰箱，現(xiàn)在房子下降了當然電冰箱、電視機下降了，背后是和房地產有關系的。我們的房地產市場過去是賣方市場，現(xiàn)在進入買方市場，中國很多市場都是進入買方市場是產能過剩，所以現(xiàn)在找到新的需求我認為靠城鎮(zhèn)化是對的，房地產市場從過去賣方市場進入買方市場會出現(xiàn)三大變化：第一個變化競爭加?。坏诙€變化洗牌加快，中小企業(yè)過不下去被兼并了，許多中小企業(yè)被兼并、被合作，好的企業(yè)要壯大，上市企業(yè)還是很好；第三個變化是利潤減薄。一定要理解房地產市場處在這個過程當中。

　　如何應對這樣的市場？現(xiàn)在講創(chuàng)新，一個是產品創(chuàng)新、融資創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，通過產品創(chuàng)新不斷吸引買家，通過融資創(chuàng)新改變我們現(xiàn)在光靠銀行貸款資金緊張狀態(tài)，管理創(chuàng)新提高我們的管理水平、提高我們的性價比，同時大家又開始注重房地產的發(fā)展戰(zhàn)略，那么對戰(zhàn)略方面我提三點想法：第一，“兩品”戰(zhàn)略，品牌戰(zhàn)略，品質戰(zhàn)略；第二，較低成本戰(zhàn)略，比如拿地成本、招標、二手地通過什么途徑拿地價格更便宜，這決定了以后的利潤。比如融資成本，通過什么渠道拿到的錢更加便宜？融資財務當中如何掌握好資金鏈運作？第三，差異化戰(zhàn)略，勞動力成本，如何降低成本。有人告訴我說把兩個人的工作交給一個人干發(fā)一個半人的工資，不利于就業(yè)但是提高管理的水平。

　　很多地方都是同質化的，我們需要創(chuàng)新，向先進行業(yè)學習不斷創(chuàng)新、不斷搞出差異化的東西來，只有規(guī)劃差異化、設計差異化、品質差異化吸引不同人在市場當中都可以賣得出去，獲得客戶的信賴。如何實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略？我講個小故事結束我今天的演講，話說某朝代妃子進宮了長的很漂亮，但是沒有受到皇上的寵愛，因為皇上不知道有這樣一個妃子，有一次機會來了叫妃子談樂曲皇帝要聽，這個妃子是其中之一，當皇帝來了之后她們彈琴非常動聽，正在這時候出現(xiàn)一個怪聲誰發(fā)出來的？是這個妃子發(fā)出來的，全場很驚訝，誰彈錯了？妃羞答答的說是我，她是個陜西人，皇上一看這個妃子天仙一樣我怎么沒見過？全然把彈錯琴這事忘記了，她的美貌被皇上吸引了，從此以后就受到了皇上的寵愛。差異化成功。

　　但是大家想想，如果這個妃子長得不漂亮很一般也沒用，因為品質決定差異化程度，首先把品質做好才能把差異化做好。謝謝大家！